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记者手记:如何破解“改善型普通自住房”迷局

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

自从央行于2007年底规定“改善型普通自住房”可以享受贷款优惠政策以来,“改善型普通自住房”实际上扮演了第二套住房的角色,政府希望通过其实现改善居住条件、拉动内需的作用。但时至今日,“改善型普通自住房”仍缺乏来自央行和银监会的明确界定和操作细则,商业银行操作起来难度很大。  记者认为,“改善型普通自住房”存在难以准确界定、变通空间较大等先天不足,再加上监管部门对放松二套房贷持非常谨慎的态度,在银行监管较严的地区,“改善型普通自住房”很难成为住房需求的助推器。银行监管部门应适当扩大“改善型普通自住房”的范畴,与各地统计局加强合作,及时推出“改善型普通自住房”的操作细则。  央行规定,“如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”。作为界定改善型住房的关键,“人均住房面积”很难得出一个准确、合理的数据。虽然各地统计局每年都会有一个统计数据,但如果将大城市规模庞大的没有户口的常住人口计算在内,人均住房面积很难界定。  显然,“人均住房面积”不能定得太高也不能定得太低,如果定得太高,就压抑了部分真实的改善需求;如果定得太低,又便宜了投资购房者。  以北京为例。按照北京市统计局的调查数据,截至2007年底,全市城镇居民人均住房建筑面积为27.07㎡(建面),也就是说,一个三口之家的住房建筑面积约为80㎡(建面)。这个数字看起来根本不高,但如果房子位于东城、西城、宣武和崇文等城四区,这个居住面积也不能说是“很困难”。如果以此作为人均住房面积,购买二套房享受贷款优惠就较为容易。  即使如统计局等国家机关发布一个比较权威的“人均住房面积”,商业银行仍有“变通”空间。比如说,如果把家庭的非常住人口算作家庭人口,人均住房面积很容易就会低于当地的人均住房建筑面积。  正因为“改善型普通自住房”很难界定,商业银行有一定的自主操作空间,监管部门为了防范贷款风险,才迟迟没有出台操作细则。这就导致商业银行对“改善型普通自住房”实行了两种极端的操作,一种是严格执行央行“9·27政策”,对所有第二套住房不实行贷款优惠,一种是滥用“改善型普通自住房”概念,借机对二套房贷放松限制,其中以前者居多。  最近,一些地方政府官员明确表示不支持高房价,银行监管部门的态度也并未松动,防范银行风险仍是提振楼市的首要原则。那么,如何在防范风险的同时,促进居民购买住房的合理消费并消化房地产市场增量呢?  首先,监管部门可以进一步出台细则,将“改善型普通自住房”的范畴扩大到居民卖掉一套房并还清贷款后的再置业,不能因为居民“在央行征信系统里有贷款记录”就将二次置业“一竿子打死”。居民卖掉房子后一般会有增值收益,可以据此将居民购买第二套房子的首付款提高,但对于贷款利率给予适当优惠。  其次,为了防止各地的商业银行借机为第二套住房乱开贷款口子,银行监管部门必须加强和统计局的合作,由各地银监局和统计局联合计算当地人均住房面积的具体数据,增强政策的可操作性。(记者 杨志刚)
华晟金海府
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