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地产并购贷款僵局将破 土地抵押获取银行信任

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

编者按:在去年年末银行推出并购贷款后,大中型房地产商高层言必称“并购贷款”,中小型开发商则谈“二套房贷”,地方政府积极配合以包括“购房退税”等各种救市措施。显然,地产商都和赵本山一样“不差钱”。大家的目标都很清晰,让银行开闸,使企业获得低谷扩张的机会;让购房者不再观望,活跃楼市成交量。但目前来说,要打消银行和消费者的顾虑,仍然是一个有待观的问题。  在工商银行深圳分行会议室长长的会议桌前,一方是5名严阵以待的银行专家,包括风险部经理、房贷部经理、主管并购贷款的负责人等。他们集体面对的是一个面带微笑、侃侃而谈的年轻人。  这位年轻人叫黎弘伟(化名),一家深圳民营地产企业的董事长助理。仅在两个月前,理科出身的他还不懂什么是并购贷款,也不奢望这笔贷款能落在他们头上,毕竟他们只是一家尚未上市的中型民企。  但现在,“从技术上看,这是最后一轮商议了,距离成功仅一步之遥”,不过这一步究竟要走多久,黎弘伟说还不知道。  企业积极银行审慎  黎弘伟清楚,从去年国家宣布并购贷款出台后,觊觎此项目的同行不知多少。从一开始,就有人直指这是地产企业自作多情。果真如此?  尽管去年房地产市场冷冻,资产缩水,但大型房企的抗击风险能力明显高出一筹。随之而至的就是2009年的并购冲动。经此一役,万科的市场份额由2007年的2%上升到2.7%。保利地产也由不足0.7%上升到1.1%。  利用市场波谷,大肆吞并其实早就写进了这些大鳄的计划书中。而适时而至的“并购贷款”更像是雪中送炭。潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)就曾表示,如果房企能获得并购贷款,将有利于打开现在僵持的地产局面。  襄王有梦,神女也有心。尽管争议众多,银行也多次表示会对房企的申请加倍小心,但银行大门并未关上。  2009年1月初,在工商银行广东分行与南方联合产权交易中心的签约现场中,碧桂园总裁崔健波以及保利地产董秘岳勇(岳勇博客,岳勇新闻,岳勇说吧)均是座上客。现场公布的工行并购贷款储备客户名单之中,这些大型房企也榜上有名。  无独有偶,深圳工行投资银行部总经理丘远平也表示,万科、中海、金地等也将被列入储备客户之中。  既然两情相悦,为何并购贷款却迟迟未见成功案例?  “首先是技术问题。”与银行有过数度交手的黎弘伟表示,技术上的不成熟,让银行停滞不前。  从银行的角度讲,这类业务属于投资银行的业务,银行必须有足够的技术才能规避风险。国外银行将发放并购贷款称做“危难性投资”,因此严格要求从事这样业务的银行员工,要具备多年投资银行工作经验,甚至要求这些人有从事交易破产方面律师的经历。在这方面,银监会也要求商业银行必须配备专门风险管控团队,为并购事项把关。而通常大型房企申请的资金量会非常大,而且并购的项目会跨区域。  另一点,上述大型房企基本都是上市公司,证监会的态度也会影响并购的实施。天相投顾地产行业分析师周炯就表示,证监会在实际审核中,尤其是在对导致控股权发生变化的并购行为进行审核时,对运用借贷资金收购可能导致股权结构不稳定、发生争议的风险加大等问题可能会考虑较多,因此也将更为审慎。  而也有银行方面的人士告诉记者,目前大约60%的并购案例最后以失败告终,加上金融危机,地产价格习惯性缩水,地产并购何时开闸仍有待观察。  来自土地的机会  “之所以我们率先进入技术环节,是由于我们盘子小。”黎弘伟表示,他们公司尚未上市,不受证监会审核监控。另一方面,公司的实力并不弱,他们在深圳的土地储备量近年来一直处于前列,金地、万科等全国性房企在深圳储地量都不如他们。  土地就是资本,尽管去年的房地产调整让深圳的土地价格下跌了不少,但在银行眼中,最好的抵押物依然是产权明晰的土地。黎弘伟告诉记者,其实从一开始银行接受他们的申请,看中的就是他们的土地实力。另一方面,被并购企业的资产也在深圳,对方所掌握的最重要资源也是位于深圳闹市区的两块地皮。从银行的角度讲,他们所面临的风险并非如想象中的巨大。  “刚开始接触银行时,对方并没有显示太大的兴趣。”黎弘伟的银行朋友告诉他,并购贷款其实从一开始就向国企倾斜,是国家整合战略的一部分。朋友干脆对他表示“你们根本没有机会。”  但黎弘伟回忆说,当时觉得与银行的关系一直不错,而且近年来也一直是银行的优质客户,加上此次并购机会难得,抱着姑且一试的心态,春节过后,公司递交了相应的资料。在表示愿意以土地作抵押后,银行的态度有所转变。“我想关键的问题是,近期深圳房地产市场有趋稳的迹象,土地价格开始回升。”黎事后总结,他们所要求的贷款额度并不高,大概仅在两亿元左右。  抵押问题解决了,但正式批复却一直未能最后下达。黎弘伟旁敲侧击了解到问题所在,上级银行是担心他们通过假并购套取并购贷款。两个公司成功申请了并购贷款,名义上,两家公司可以经过财务处理合并为一家开发商,而实际上在内部依然按照两家公司或两个项目来各自处理。此后,两个公司共同分享这笔贷款,或事后再分立成两家不同的公司各自运作。  对于银行的假设,黎弘伟颇有几分无奈,对于资金链紧张的房地产企业来说,这的确是很方便的漏洞。他也承认,这个漏洞从技术上很难有效解决。他们唯有再次上报各项资料,并且找到官方背景的三方机构为他们作出声明。  “国情如此,民企信用度在银行眼中一直是第二等级。”牢骚过后黎弘伟还是相当乐观,“无论从哪个角度讲,我们都是并购贷款的优质客户”。 (来源:中国经营报 龙飞)
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