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房价拐点是否来临 关键是调控政策会不会变化

编辑:琼海房产热线时间:2011-11-13来源:琼海房产热线价格有效期至:2011-11-27

    应尽快用金融、税收以及土地交易制度的完善形成稳定的房价预期,这是确保中国房地产健康发展的关键。最近,万科11月在各地推出的新楼盘价格较之前下调幅度达到15%到20%,每㎡(建面)下降1000-3000元不等,与此同时,中海等地产巨头也加入了降价的行列。随着万科等地产巨头在全国一线城市实质性的降价举措,关于房价“拐点”是否已经来临的讨论再次成为大家关注的焦 点。

  据新京报“京报调查”显示,对于房价“拐点”是否到来,10.70%的人认为已经到“拐点”了,不会再跌了;而36.50%的人认为还有下降余地,购房者需要观望,这两者相加的比例达到了47%以上;而27.90%的人认为没有实质性降价,还有很大下降空间,同时还有24.90%的人认为存在变数,关键是调控政策会不会变化。

  抛开以上的数据不论,事实上,最近以来,一方面是中央高层强化调控的坚决表态,另一方面,是房价出现了明显下降的趋势,房地产进入明显的下降周期已经成为不争的事实:

  其一,从价格变动的趋势看,在连续几个月的小范围试探性降价之后,上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销,其中不乏龙湖、中海、绿地、恒 大、富力等大型房企,而一线城市的大幅降价促销行为向二三线城市传递,接下来会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列;

  其二,从成交量看,北京10月二手房网签套数为7262套,比去年同期下降幅度更是达到了48.7%,这一成交量也创下了近34个月以来的最低值;而新一周交易数据显示,11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌,其中长沙同比降幅最大,达到71.96%;

  其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化,而北京房屋库存超过了12万套,供需力量的对比发生了明显的变化;

  其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,绿城地产的负债率高达140%以上,处于要么降价,要么倒闭的生死边缘;

  其五,银行进一步提高首套房贷的利率,警示房地产风险。上海、杭州等城市首套房贷款利率由2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率,又在基准利率的基础上继续上浮5%-30%,甚至50%,购房者的成本大大增加。

  尽管如此,以上的调查似乎预示着,虽然有高达47%的人认为房价拐点已经到来,但大家对未来的房价调控似乎显得信心不足,有24.90%的人担心存在变数,而变数的关键取决于政策未来的走势。这样的担心,并非杞人忧天。中国房地产调控每一次总是功亏一篑,最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右,使得民众对于政策没有多大的信心。特别是在地方融资平台的债务高筑,一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候,民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓放水,使得房价再次暴涨。

  尽管温家宝总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”,但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑,而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示,尽管形势不错,但现在还不是盲目乐观的时刻。

  因此,大家一方面认为拐点已经出现,另一方面却又担心这不过是昙花一现,随之而来的可能是政策的放松和房价的再次反弹。而要防止出现这种悲剧的关键,应该从房地产一系列制度的改革和完善着手,在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系,避免再次进入调控下跌,不调控又反弹的恶性循环的周期。

华晟金海府
  • 购房提问

    07.24

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