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购房按揭官司形形色色 究竟谁动了谁的奶酪?

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  以“用明天的钱圆今天的梦”激发众人购房热情的按揭房贷,近两年银行与借款人、专业担保公司与借款人之间的纠纷呈不断上升趋势,仅以商品房按揭贷款为例,无锡市南长区人民法院昨天公布的统计数据显示,此类案件的受理数及在当年收案总数的比例分别是:2006年106件,占11%;2007年240件,占24%;2008年330件,占37%。  购房按揭诉讼形形色色  ■案例一  骗子转卖未还清贷款的房屋  2004年4月,陈志明夫妇向某银行贷款34万元购房,银行于2006年4月在当地房管部门领取了房屋抵押权证。因陈志明夫妇此后不再还款,银行于2007年6月起诉,要求解除借款合同,归还剩余全部借款本金29万元及利息,对登记抵押的房屋行使优先受偿权。法院向陈志明夫妇送达应诉材料时,发现陈志明夫妇已经携款逃跑,房屋已转卖给小周。小周面对法院张贴的公告,欲哭无泪,伤心欲绝,转而又怒气冲冲地将中介公司告上法院,声称收不回60多万元购房款誓不迁出。小周的遭遇虽然让人同情,但他强硬的态度并没有法律依据。小周和陈志明夫妇签订的买卖合同并不能对抗银行以不动产登记公示取得的抵押物权,因此银行享有优先受偿权。  ■案例二  房产查封催生“连环诉讼”  李先生于2004年1月向无锡某银行贷款41万元购买别墅,借款期限为20年,采用按月等额本息还款法偿还贷款。因未按期履行,2005年3月银行诉至法院。李先生辩称,借款合同是其与某开发公司签订的商品房买卖合同的从合同,开发公司在进行商品房买卖过程中故意隐瞒房产已被查封的事实,现确认买卖合同无效的诉讼已经提起,借款合同诉讼应中止审理。法院认为,商品房买卖合同与按揭贷款合同是各自独立又具有紧密关联的两个合同,商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后,并不会必然导致贷款合同被宣布无效或撤销,即贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同。故法院最终支持了银行提前收回全部贷款的诉讼请求。  ■案例三  退房停供惹出百万债务  2002年4月,沈婷向银行借款110万元用于购房。借款合同履行一年多,沈婷不堪忍受“房奴”的生活重压,2004年12月忍痛割爱将新居退还给开发商,开发商将购房款返还给沈婷。因沈婷未按约偿还本息累计已满6个月,银行一纸诉状递至法院,要求解除借款合同,沈婷及其丈夫共同偿还本金及至2007年7月6日止的利息共计逾百万元。购房者虽然退了房,但因为银行已经划付了借款,购房者与银行的债权债务关系仍然存在,其摆脱债务须经银行同意。法院最终支持了银行的诉讼请求,沈婷没有办妥相关手续就贸然停止月供,到头来依然要承担百万债务,本以为退房后如释重负,却不想“赔了房子又折钱”。  购房须考虑还款能力  法官认为,此类按揭房贷案件法律关系复杂,案件的主要原因是购房人经济困难。购房人的贷款期限一般都是10年、20年或者更长,贷款人在贷款时可能工作和收入都比较稳定,贷款时也没有想到会遇到经济危机波及到自己预期收入状况,所以一旦因为股市缩水或者工作波动造成个人经济出现危机,就有可能出现短期内拖欠银行房贷的情况。  此外,银行以诉讼方式主张提前还贷。银行逐利的本性决定了其在遭遇购房者连续三期或者累计六期不按合同约定偿还借款时,就会采取诉讼的方式要求购房者提前还清全部贷款。诉讼的方式非常有利于银行维护资金安全,因为合同条款是经过仔细斟酌的格式条款,银行在举证上占有相当大的优势。  在按揭的名义下融资。一些房地产开发商往往利用员工或他人名义办理住房按揭贷款,实际上由房产商“月供”。此种形式往往不办理抵押登记,“一房多卖”屡见不鲜,一旦房产商因经营危机“断供”,随即便上演借款人、银行之间的“抢房”闹剧。  巨额律师费激化矛盾。银行为减轻收回逾期房贷的法律成本,大多会在格式合同中约定在违约的情况下,实现债权的费用、实现抵押权的费用由被告承担。律师费动辄几千元甚至数万元,对于已经因为经济困难“断供”的业主无疑是雪上加霜。  银行须加强把关  法院指出,购房按揭诉讼在近期激增的原因,一方面是因为,银行把关不严,由于银行间业务竞争的关系,一些银行降低房贷门槛,尤其是在业务扩展初期,采取低价策略抢占市场,对风险评估不严,存在一定盲目性,而监管尺度也比较松,从而带来潜在的违约风险。2007年央行六次加息的累计效应在2008年得以集中体现,房贷月供大幅增加。另一方面,由于前几年房价上涨以后,居民出现消费“追涨”心理,购房者大量增多,按揭购房者也急剧膨胀。时下,在全球金融危机的影响下,购房者预期工资收入的下降及投入股票市场或其他高风险项目的资金被套牢,购房者还贷能力锐减,引发了短期内“停供”现象的激增。
华晟金海府
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