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四大银行漠视新政出炉 房贷七折为何这样难产

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  重庆的采访中记者看到,民生银行(600016,股吧)在门口贴出公告,对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款并且当时执行了利率下浮15%的客户,在今年1月1日后,按同期同档基准利率实行七折,同时,招商银行(600036,股吧)也发出了相应的公告。  去年10月22日,央行发出通知,宣布各银行可以对购房人进行综合评估之后,把商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%,这一房贷新政,被市场解读为促进楼市销售的重大利好,A股市场上的房地产板块也随即上涨,现在3个多月时间过去了,房贷松绑是否推动了楼市回暖呢?春节期间,我们对重庆的房地产市场进行调查。  房贷七折新政,工农中建四大国有商业银行反映平淡  即使在春节期间,重庆的开发商也仍然忙着卖房子。  “可以去看一下现房,到5楼去看下样板房吗。”  在售房现场记者发现,虽然从2008年10月,央行就宣布房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍,但3个多月过去了,不少买房人仍不清楚它能给自己带来多少实惠。  记者:“贷款利率的7折对你会有吸引力吗?”  重庆市民:“那也是一种很大的吸引力。”  记者:“你算过这个账吗?”  重庆市民:“算我还没来得及算,我只觉得这种能减少我的一定压力吧。”  那么,七折利率的优惠,究竟对购房者来说,意味着多大的实惠呢?记者来到了重庆南滨路一个名叫阳光100的楼盘,这里的销售人员给记者推荐了一套套内面积99.11㎡(建面)的商品房。  阳光100销售人员:“总房款是51.6916万元。”  销售人员按照首付15.6万,贷款总额为36.1万元计算,贷款利率7折的情况下,每月月供为2242元,20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下,每月还款额为2573.64元,20年共需还款61.7万元左右,也就是说,36.1万元的贷款,20年里,享受利率七折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元,比利率85折的购房者少支付3.6万。  阳光100销售人员:“你不提前还款,20年贷完,就是这样。”  能否享受房贷利率七折,对普通购房者来说利益巨大,但它是否能成为每个首次购房者都可以享受的盛宴呢?采访中,记者得到的答案也不一样,阳光100的销售人员告诉记者,首次买房的普通消费者很难在大型国有商业银行得到贷款利率七折的优惠。  阳光100销售人员:“比如说工商银行,它就没有怎么去执行,它只针对那一部分优质客户,比如你的社会阶层或者是收入相差一点的话,可能就是85折。”  而在重庆的另一个名叫国会山的楼盘,记者得到的答案却是,和他们合作的中国银行、中信银行(601998,股吧)、工商银行、建设银行(601939,股吧)都可以提供利率七折的优惠。  记者:“都可以办七折?”  国会山销售人员:“对,只要你之前是第一次贷款购房,另外信用卡没有不良记录都可以办。”  但当记者追问第一套房是否确定能办到七折时,这位销售人员含糊起来。  国会山销售人员“每家银行它的规定不一样,而且就是说,你一个银行,他的支行规定的细则都不一样,我们怎么承诺我们办七折。”  而在重庆多个楼盘的采访中,销售人员告诉记者,整体来看,工农中建四大国有商业银行对七折房贷并不积极,只给优质客户提供七折优惠,往往通过软门槛把普通消费者拒之门外。而四大国有商业银行之外,民生银行、招商银行更加亲民,市民更容易享受到七折优惠。  南岸区某楼盘销售人员:“民生和招行相对来说,很顺利的都可以办下来的,都很顺利。”  记者:“工商银行呢,不太好办?”  南岸区某楼盘销售人员:“工行我们这里没办,建行和农行,因为他们这种银行相对来说要麻烦一点。”  目前,重庆市民首次购房更容易从招商、民生等中小银行享受到利率七折的优惠,那么,现在要购买第二套房的消费者,是否也能享受到利率七折的优惠呢?  阳光100销售人员:“基本上是没办法的,因为这个是央行的硬性规定,这个我们是没办法操作的,包括银行。”  但也有楼盘表示,自己能跨越央行的规定。  南岸区某楼盘销售人员:“很多楼盘都不行的,就像我昨天的那个客户,他在海棠晓月那边买的话,他就必须要付三成首付,然后利率就要上浮,因为他是二套房,因为夫妻双方之前就买了,现在我们这边做的话,也可以做两成首付,下浮30%的利率。”  记者:“那为什么你们这边就可以?”  南岸区某楼盘销售人员:“这个要看开发商跟银行怎么谈的。”  采访时,记者不仅发现购买一二套,重庆各家银行提供的利率政策各不相同,同时,就连存量房贷,也就是市民最为关注的未还完的贷款,各家银行也是做法不一,重庆的采访中,记者看到,民生银行在门口贴出公告,对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款并且当时执行了利率下浮15%的客户,在今年1月1日后,按同期同档基准利率实行七折。同时,招商银行也发出了相应的公告。不仅如此,在民生银行,工作人员还告诉记者,其它银行85折的房贷存量贷款,如果客户愿意转到民生银行,也能享受利率7折的优惠。  民生银行工作人员:“第一是20万以上的余额,第二条是有没有按时还款,反正我们不管你是一套房、二套房,只要你这套房拿过来的时候,打85折,下浮15%的,转过来,我们都给你打7折。”  那么,大型国有商业银行是否也能转按揭呢?在建设银行,工作人员告诉记者,必需先把以前的贷款还清,然后向建设银行填写申请表格,等候是否贷款以及利率折扣的审核。  记者:“那我那边结清了以后,到你这边利率又不能更优惠,那岂不是很麻烦。”  建设银行工作人员:“所以说这个要麻烦老师你自己考虑清楚。”  大型国有商业银行为何对房贷七折并不积极?  面对央行的这一政策,和民生、招商等中小商业银行相比,工农中建四大国有商业银行似乎没有那么积极,而对大多数购房者来说,显然他们更愿意选择那些能提供七折利率的银行,这也让我们产生了一个疑问,前几年四大国有商业银行一直在房地产市场高调出手,抢占市场份额,为何现在却在房贷新政前反而显得有些缩手缩脚,任由中小银行抢占地盘呢?  2月2日,工商银行又曝出房贷七折优惠延期执行的消息,这又给房贷七折增添了迷离的色彩,那么,大型国有商业银行为何对房贷七折并不积极呢?  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:“利息对银行的利润带来的贡献是比较大的,这样一下打七折以后,银行就是要有一个比较大幅度的让利。”  房贷七折究竟会对大型国有商业银行的业绩带来多大影响呢?记者查阅了各大银行的半年报表,截至到2008年6月30日,工商银行个人住房贷款高达5757亿元,建设银行为5841亿元,中国银行也达到6181亿元,仅此3家大型国有商业银行的个人住房贷款总额就高达17779亿元,而资产规模仅次于四大国有商业银行的交通银行(601328,股吧),同期贷款只有1487亿,民生银行仅为888亿,规模远远小于四大国有商业银行。  郭田勇:“它打完七折以后,它的利率水平就使得银行的存贷差大大的变小了。”  四大国有商业银行存量房贷规模超过2万亿,如果实施利率七折的话,那么,这些贷款的利润也将大幅消减。在人民银行的网站上,记者看到,5年期存款利率为3.6%,而5年以上的贷款利率是5.94%,按这样的利率水平,银行的房贷可以赚到2.34%的利差,但房贷利率7折后,只能赚到0.558%的利差,巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后,这种损失将会更大。  重庆市民黄洁:“我觉得也能理解银行拖这么长时间一直都没有细则出来。”  大型国有商业银行一旦对存量房贷实施七折优惠,不仅房贷利润大幅减少,同时也会降低应对风险的能力。目前,国内经济面临严峻考验,房价处于下降通道,这也会导致房贷呆坏账的增加,在2008年建设银行的半年报中记者看到,个人住房贷款不良贷款率已经从2007年底的0.8%上升到2008年中的0.9%,因此,利润大幅减少、风险增加的双重挤压下,大型国有商业银行难以对房贷七折表现出热情,也在情理之中。  重庆市民黄洁:“如果这是一块很赚钱的业务的话,我想银行肯定细则早就出来了。”  那么,在利润大幅减少、风险增加的情况下,为何中小型银行却纷纷啃起了这块食之无肉、弃之可惜的硬骨头呢?民生银行在重庆开展转按揭业务,用房贷七折优惠吸引其他银行客户又隐藏着什么样的秘密呢?  民生银行工作人员:“因为要让客户体验,因为现在重庆这块民生银行说实话支行还不是很多,那今年我们要发展9到10个支行,应该来说,规模在扩大,在扩大的情况下,我们就要让客户多体验下我们民生银行各方面的业务吧。”  失去了客户的信任,再大的银行也会倒下。目前,中小银行已经发起挑战,利用七折优惠在存量房贷和现房销售两个领域不断争取优质客户,然后给客户提供其他方面的服务弥补房贷利润的不足,实现快速发展。  重庆市民黄洁:“一些股份制银行,他的业务面没有大行那么广,所以说他会在乎这些稍微利润低一点。”  央行出台房贷七折政策,目标直指去年以来量缩价跌的楼市,希望给冷淡的楼市注入一针强心剂。然而,从我们在重庆的调查看,一些大型商业银行出于经营上的考虑,却只愿向优质客户提供利率优惠。央行的利率打折政策在执行中打了折,这会不会阻碍了消费者买房的热情?楼市萎靡不振对于扩大内需又会带来什么样的影响?一起来看看。  在重庆,虽然房贷利率七折在中小银行的支持下,得以顺利实施,但它并没有改变大批房子卖不出去的困境。根据重庆统计局的统计,2008年,重庆实现商品房销售2872万㎡(建面),同比下降19.2%。截至2008年末,重庆商品房空置面积609万㎡(建面),同比增长10.5%,在重庆的采访中,记者也发现不少楼盘销售大厅的销售人员比买房人还多。  重庆市民:“关键是房子的价格,房子的价格如果是,我觉得可以承受买一套。”  采访中,记者注意到,房贷利率七折并不能改变市民心中房价下跌的预期。  重庆市民:“有些人就是说吗,房子价格还要降。”  面对消费者预期房价下跌以及目前楼市销量萎缩,重庆工商联总商会建材商会会长孙仁元 感到了压力。  重庆市工商联总商会建材商会会长孙仁元:“估计今年年底左右,五一节以后可能马上就会影响到这个行业。”  孙仁元告诉记者,他担心的是,房地产销售如果继续萎缩,那么,对重庆的装修业和建材业很快会带来冲击。  孙仁元:“如果这个市场不尽快启动,以后会对我们这个几百个上千个行业会受很大的影响。”  孙仁元告诉记者,近两年房地产高速发展,市场也配套建立了规模巨大的装修企业以及钢铁、水泥、家电、地板、卫浴器材、涂料等上千种产品的生产企业,这些企业不仅产生了巨额的GDP,同时更给社会提供了大批的就业机会。然而这些配套企业也有天生的弱点,一旦商品房销量萎缩,就会导致家庭装修的减少,企业就会逐渐资金链断裂,失去生存的空间。  孙仁元:“他没有房子卖,那买房装修房子的很少,那我们这个产业,我们这个行业,就会受到很大的影响。”  根据重庆市统计局的数字,2008年1到11月,重庆市商品房的销售额达到了647.9亿,同比下降了14.6%。孙仁元告诉记者,下降的100多亿销售额,如果以30%的比例计算装修、家电、家具等费用,将会导致相关行业减少30多亿元的市场,失业人数也会增加。  业内专家:七折利率是在银行身上“割肉”  房贷七折政策出台之后很长一段时间,重庆的一些商业银行不仅把实施范围限制在优质客户,各商业银行也一直没有出台相应的实施细则,为何直到今天,重庆的大部分银行依旧对房贷优惠政策持观望态度?怎样才能让刺激楼市的措施真正到位?再来听听业内专家的看法。  在中央财经大学,记者见到了长期关注银行贷款政策的郭田勇教授,他告诉记者,在过去一年多的时间里,由于央行一直采取紧缩的货币政策,再加上二套房贷款等多项限制措施的出台,使得全国范围内的房产交易异常低迷,在刚刚过去的这个春节,观望气氛依然笼罩在各个城市,上海在初三、初四两天全市的新房成交量只有24套,重庆国土房屋管理局的统计也显示,初五当天,重庆主城9区中,有7个城区商品房交易量为0,而广州春节期间楼市成交量比去年同期减少了20%。在全国楼市低迷的状况下,央行推出贷款利率7折的措施,初衷就是为了活跃房地产市场,进而刺激整体国内经济的增长。然而,郭教授认为,对于“利率七折”措施,央行只是规定了一个下限,同时也没有要求各家商业银行必须强制执行。  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇:“央行对银行的利率管理是采取下限管理的政策,就是说央行出台(利率)打7折的政策以后,并不是说强制各家银行必须要打7折,而是商业银行最多只能打7折。”  郭田勇教授表示,一些银行在观望,而另一些银行对于出台优惠利率的细则也犹豫不决,是因为一旦执行央行基准利率7折的政策,银行的利润将会大大下降。在目前金融危机席卷全球,中国也面临经济下滑的局面下,各家银行都希望保持原来的房贷水平,不降低自身的利润。  郭田勇:“银行认为已经得到手的利益,你让他再往外让出一块,这的确是有些不情愿的。 ”  郭教授给记者算了一笔账,实施利率七折的优惠后,虽然银行不至于亏损,但是盈利肯定会减少,按全国现有3万多亿个人按揭房贷算,如果有一半享受七折利率,银行每年将会减少利息收入一百多个亿,大多银行不情愿被“割肉”,所以才对“七折利率”持观望态度,甚至人为设置了不同的门槛,而购房者在享受不到优惠的状况下,也会继续选择观望,这样的对峙局面一旦形成,央行的这一优惠措施很可能变成水中月、镜中花,而活跃楼市交易、刺激经济增长的初衷也很难快速实现。  郭田勇:“房贷对居民来讲也是一笔最大的开支,如果说有些银行房贷不打折的话,购房人对这块利益是非常在意,他就会重新选择银行,导致银行客户流失。”  郭教授认为,要想打破目前的僵局,一方面央行应该出台更为详细的房贷优惠细则,同时各家商业银行也应该主动降低门槛,让更多的购房者享受到真正的实惠,而最为关键的是,房地产开发商也应该在贷款利率优惠的利好下,适时调整房价,让房产价格进一步回归理性,只有各方形成合力,打出组合拳,才能从根本上活跃地产市场,进而刺激整体经济的增长。  郭田勇:“房价进行调整的话,这个对购房人带来的利益要比房贷政策的调整,包括降息、减免税收对群众带来的利益会更大。”  半小时观察:有“舍”才有“得”  “贷款七折”的矛盾集中体现在存量贷款问题上。也就是说那些已经买了房子的人是否能够从中得到利益。这就像让银行把到嘴的肥肉再吐出来一块,它们有这样那样的想法,也实属正常。毕竟现在的银行都已经成长为一家家实实在在的企业。  但即使从企业经营的角度来看,在金融市场不景气的情况下,依然和消费者淄株必较,分毫不让,也未必是明智之举。因为目前的金融领域已经形成了多家竞争的格局,谁不以诚待客,谁将会失去最终的竞争资格。不懂得因势利导,灵活应对变化的企业都不可能长久地在市场中居于主导地位。  多家银行在落实这项金融政策的时候表现出来的犹犹豫豫,反反复复,背后的原因是担心利益白白受损。害怕让利之后市场仍然不见起色。但问题在于,今天房地产市场的萧条局面也是多种因素造成的,开发商,银行,炒房团和地方政府以及众多盲目跟风的购房者共同造成了今天的局面,在这种状态下,只有靠各方达成共识、各让一步,才能拨云见日。如果市场中的各个主体仍然不能齐心协力,还是见利益就上,见亏就躲,投机取巧,缺乏大局观念,那么,城门失火,殃及池鱼。市场萧条了,谁都不可能从中赚到可观的利益。春节期间各地反映出来的房地产交易量已经足够令人担心和警醒了。
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