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潘石屹:两限房未来面临严重的滞销和空置风险

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  在商品房价格下行的背景下,两限房已经逐渐失去价格优势。同时,两限房对户型等方面的限制,也使许多符合条件的购房者主动弃选。在此背景下,北京两会和全国两会上都有代表提出停止建设两限房的建议。那么,两限房是否需要停建,它是否搅乱了商品房市场格局?本期国是论坛将邀请相关官员、专家就上述问题进行探讨。  ■关于两限房属性  正方:两限房还应该算是商品房  反方:两限房产权界定并不清楚  京华时报:两限房虽被限制了价格和面积,但并不比商品房便宜多少,怎么看待两限房的性质?  洪亚敏:两限房的属性有些经纬不明确,房屋的产权界定并不清楚。虽然两限房被定为商品房的一种,但在出让土地及房屋建设中政府都在参与,并对房屋面积、价格作出了硬性规定。按照政府的要求,两限房的价格应  低于同区域普通商品房价格的20%,这就等于是对购房人给与了补贴。同时,限价房在5年内不能出让,5年后如果进行出让,形成的价差70%归购房者本人,30%上缴政府,这往往因权责不清,使房屋在出让时带来很多麻烦。  陈云峰:两限房的含义就是限价、限面积。因为有了对价格的限制,对于更多的中低收入群  体而言,买房就显得相对容易一些。但是,两限房、廉租房和经适房并不属于同一个层面的产品。廉租房和经适房针对的是更低收入及低保户群体,而且房屋的建设都由政府买单。而两限房的价格虽然比商品房低,但开发商还会略有盈余,因此,两限房的属性还应该算是商品房,但具有一定的保障性。  ■关于两限房意义  正方反方  制约商品房价疯狂上涨  京华时报:就目前来看,政府建设两限房的初衷在多大程度上得到了体现?是否对平抑商品房价格起到了作用?  隋振江:北京的两限房主要是满足中低收入市民的需要,政府让利的目的是解决居民自身的实际居住需求,而不是投资需求,这是很清晰的。如果商品房的价格达到两限房价格,我们的目的就达到了。所以,北京不能指望商品房覆盖全体市民,商品房房价越来越贵,居民收入增长赶不上这个增长,这就会出现问题。因此,北京的住房供应政策是分层次的供应,低端、中端、高端合理地组织供应。  陈云峰:政府建设两限房的目的就是要解决绝大部分中低收入群体的住房问题。从现在的情况看,确实起到了作用,但是限价房数量还是偏少,对整体房市影响不大。在回龙观、清河等限价房比较集中的地区,周边的普通商品房价格一直较低,从这点来分析,限价房制约了商品房价格的不理性上涨。  洪亚敏:在2006年、2007年房价高涨的两年间,政府推出了两限房。当时的初衷就是从群众的需求出发,干预疯涨的房屋价格,当时两限房起到了积极的作用。但两限房对平抑商品房价格不是唯一的作用力,在全球整体经济下滑的大背景下,房地产市场回落属于正常现象,房价下滑归功于两限房并不准确。同时,政府不能一劳永逸,在现在房市下行阶段,政府应考虑更好的方式解决中低收入群体的住房问题。  ■关于两限房质疑  正方反方  百姓弃选两限房很正常  京华时报:去年,北京很多人弃选两限房,这引起了各界质疑:两限房是否是百姓喜欢的房子?两限房存在的最大问题是什么?您怎么看这些质疑?  洪亚敏:购房者弃选两限房不能说他们挑剔。既然两限房是商品房的一种,它就和挑选其他商品房一样可以被放弃。在商品房价格上涨时,大家抢购两限房,在商品房价格下行时,大家就可以有更多的选择。百姓喜不喜欢两限房,价格因素很重要。  不过,两限房自身有很多问题。首先,两限房的价格、品质等诸多因素不能及时随着市场变化而变化,特别是两限房的价格不可调整,一旦商品房价格接近或低于两限房,产生的价格损失由谁来负担?其次,政府部门参与了两限房建设,在建设过程中必然要履行相应的政府程序,这样,两限房的建设周期就会很长。对于开发商来说,他们可变的空间就极其有限。  陈云峰:弃选本身非常正常,一抢而光反而有些不正常。在去年推出的两限房中,绝大部分市民还是购买了房子,弃选的人数和房屋数量相比微不足道,这属于买卖中常见的现象,并不能说明什么问题。不过,在商品房价格不断下行的情况下,限价房的价格优势确实逐渐消失,开发商可以考虑微调价格。  潘石屹:由于两限房的价格不能随市场的变化作出调整,开发商必须被动接受。同时,两限房的土地流拍现象也愈发严重。2008年北京市流拍的两限房地块接近两位数,还有多幅地块最终只能以底价成交。  ■关于两限房停建  正方:不能停建但应该进行完善  反方:制约了购房自由应该停建  京华时报:就目前已经开工建设的两限房面积计算,未来5年内,北京将向市场提供十几万套两限房,两限房是否会对商品房带来很大冲击?两限房是否应该停止建设?  陈云峰:十几万套两限房在几年内集中上市,肯定会对商品房市场带来影响,但不会有巨大的冲击。因为购买两限房有户籍门槛,也就是说,至少要有北京户籍的人才能够买两限房,而且还得符合家庭收入等要求,计算下来,这类人群并不是多数。而商品房消费群体,70%都是外地来京人员,这个群体不会突然减少。所以,对商品房的冲击不会很大。对于两限房停建问题,我觉得不能停建,但确实需要继续完善。  洪亚敏:两限房绝对应该停建。两限房本身特殊的属性,让它与商品房和保障房之间产生交叉。符合购买两限房的年轻人,经过几年工作,有可能有能力购买商品房,但5年的禁售令,制约了他们改善的自由,这对商品房市场就会带来消极影响。所以,还是应该停建两限房。  潘石屹:两限房未来将面临越来越严重的滞销和空置风险。在完成了平抑房价过快上涨的历史使命之后,两限房已经到了退出历史舞台的时候了。  隋振江:在实施的过程中,我们要处理好保障性住房、限价房、商品房的计划配比关系,要根据供求情况、价格情况来调控,如果商品房价格还在上升,我们就要加大供应量;如果商品房回到限价房的水平,我们就要适当减少供应量。  ■关于两限房门槛  正方反方  北京暂不降低购买门槛  京华时报:购买两限房必须要有京籍户口,但更多购房者是来京工作的外来人口。两限房户籍门槛降低后肯定会增加两限房的销量,您认为这个门槛是否可以降低?  洪亚敏:北京的人口容纳能力是有限的,尽管首都欢迎全国各地的人民,但北京现有的资源并不能承担更多人口的长期驻留。因此,降低两限房门槛或取消北京户籍问题非常棘手,需要政府认真考虑。  陈云峰:这个问题不好回答。降低两限房准入门槛的口子一开,水流就会很大,人口控制问题就会成为新的问题。而且在实际操作中,哪类没有户口的人群可以买,哪类又不能买,这个界定工作不好把握。  隋振江:降低两限房准入门槛需要根据供需关系进行调整。北京在满足现有申请人的购房需求条件下,暂不会放低限价房的准入门槛。目前北京的限价房轮候家庭有2万多户,但今年提供的房源才有1.9万套。因此,北京暂不考虑降低限价房的门槛。  ■两限房那些事  1.什么是两限房  两限房(限制价格、限制户型)是在2006年房价过快上涨的背景下,为调整住房供应结构,建立分层次的住房供应体系,解决中等收入城镇居民家庭(所谓“夹心层”)的住房困难,填补经济适用房和普通商品房之间的保障真空,同时平抑房价而出台的临时性政策。  2008年2月29日,北京正式开建两限房。当年,北京共建设两限房450万㎡(建面),今年将竣工90万㎡(建面),首批1.9万套两限房将迎来住户。今年,北京表示继续加大两限房建设面积,共开工建设650万㎡(建面)两限房。  2.什么家庭可申请  申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的,申请人须年满30周岁。  申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准,并实行动态管理。另外,远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定,报市政府批准后公布。  本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合以下标准:3人及以下家庭,年收入在8.8万元及以下,人均住房使用面积在15㎡(建面)及以下,家庭总资产净值在57万元及以下;4人及以上家庭,年收入在11.6万元及以下,人均住房实用面积在15㎡(建面)及以下,家庭总资产净值在76万元及以下。  3.谁能优先购买  在符合申请条件的家庭中,属于下列三类家庭之一的可优先购买:(一)解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭;(二)家庭成员中有60周岁以上(含60周岁)的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭;(三)已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。  本版采写本报记者翟烜  肖像制作刘丽(刘丽博客,刘丽新闻,刘丽说吧)娜  城市管理广播对本文亦有贡献
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