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海口动议私宅开禁 居民冒险建私宅屡禁不止

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  今年春节前,《海口市主城区个人建设住宅规划管理暂行规定(草案)》向社会公开征求意见,这是从2004年停止城市私宅报建之后海口市在这方面的第一次松动。  对此,有关人士强调,重启私宅报建并不等于不管了,而是改变以前只堵不疏的局面,允许符合相应条件的私宅报建,通过法规的完善,平衡政府政策与群众客观需求之间的矛盾,政府维护的公共利益和群众个人切身利益之间的矛盾。引导个人有序建设住宅,使城市的规划和建设管理走入坦途。  “市里派人来收我们的土地证明啦,咱们的宅基地可能会允许报建了!”一年前的某一天,海口市滨濂南居委会里,每家每户有着宅基地的居民们都在讨论着这个话题。50多岁的黄荣望着自己已盖了多半的楼房,感觉心里一块“悬”着的石头正在慢慢着地,因为从一开工建设,全家人几乎都难以“安”下心来,怕有人举报自己这一不经报建的房子,怕被列入拆违的名单,怕有成批成批的人来拆已投入许多钱的房子……  一晃一年过去,当初村里宅基地可能可以报建的传闻依旧是传闻。3月6日,当海南日报记者向黄荣以及附近的居民打听村里私建私宅的事情,意想不到的是,他们爽快地接受采访,毫不隐讳自家房子的“黑”身份。“滨涯路、保税区、职业经济技术学院原来可都是我们的农田啊,从周围搞建设起我们就不能再种田了。”黄荣说,她属于滨濂五队,村里的900多人现都是滨濂南居委会的居民,他们现在最值钱也最为在意的“资产”,就是那一片十多年前分得的宅基地。  海南日报记者拿来了一份复印的《海口市主城区个人建设住宅规划管理暂行规定》,接受采访的居民一起认真看了起来。今年春节前,《海口市主城区个人建设住宅规划管理暂行规定(草案)》向社会公开征求意见,这是从2004年停止城市私宅报建之后海口市在这方面的第一次松动。  停止私宅报建近5年,并不等于城中没有了私宅建设。滨涯路、坡巷路、滨江西路等新路一开通,路两边的私宅齐刷刷而起:没有报建,没有规划,楼挨着楼,“贴面楼”“握手楼”,没有绿化,采光不好,通道狭窄,那边“玉沙村”“海甸北岸”旧的城中村刚拆,这边新的私宅又在悄然“重组”起海口新的城中村。  居民冒险建私宅的五大理由  采访是在农垦中学滨涯路对面的一幢楼里开始,这幢楼紧挨着人行道修起,连接着下去有好几幢新楼,因为原来同属一个村,大家都认识。他们很快就你一言我一语地打开了话匣:“看看路边的这几幢楼,当初被要求停工过,但后来我们‘据理力争’,还不是修好了。”  “你们说的‘理’在哪?”记者很是疑惑。“违法建筑”是海口如今大部分城中私宅的统一代号。投入几十万、上百万元的成本盖楼建楼,一动土就加上这一代号,一连串的麻烦接踵而至,风险不小,但明知不可为,为何仍为之?  理由一:孩子长大成家都需要有房子。滨濂村陈阿婆说:“就算是借钱我也要把房修起来啊,我家里有四个孩子,四个孩子成家后,又都有了小孩,原来我们的房子才100多㎡(建面)宽的瓦房,大家住在一起,很挤。因为需要七借八凑,我家的房修了两三年,到现在都没装修好呢。”  理由二:“祖宗地”别人盖了我们岂能不盖。从南海大道赶来的坡巷村林先生细述:“我们家1982年盖了一栋简易房,房子都裂了,一下雨就渗水,修修补补了许多次,看着我们周围的邻居都拆掉并建新房,而且都出租赚钱了。虽然政府制止了很多年,但陆续都有人在盖啊,许多还出租出去当家庭宾馆之类,一年十万八万的收入是肯定的。我们家的房子都成危房了,这里世世代代都是如此盖房,你说我们能不盖吗?”他们反映,村里原来手里有地的村民七八成已经盖上私宅了。  理由三:盖房成本与收入的对比。盖私宅的居民细算了一笔账:在自己现有的房子上盖房,土地不用花钱。如果在200㎡(建面)的土地上盖一幢五层楼,大概需花一百万元,但是建筑面积可达1000㎡(建面),每㎡(建面)仅为1000元左右,比目前海口平均三四千元一㎡(建面)的商品房便宜很多,而且今后不用花物业费,还有房子可出租,有铺面的话收入更多。即使是借钱盖房,也只需要几年时间就可还清。  理由四:不想违法但无处报建。黄先生是海口某村村改居之前的一名村委会干部,在村里声望较高。“我们村一千多亩地都被征用了,村委会当初决定将剩下来的土地按每人30㎡(建面)的面积分了。”黄先生说,分到地的大多数都盖起了私宅,特别是这几年盖得更多,他们也想报建,也想把房子盖得好点,但是左等右等还是没有开禁的消息,实在没办法再等下去。  理由五:修路拆迁时的“默许”。吴先生等人位于南海大道和坡巷路的楼房是最近两个月才开始动工的。这些地都是他们原来的“祖宗地”。虽然没有土地证,但他们认为,1994年南海大道修建时,他们配合建设拆掉了前面的好多房子。拆迁时,拆迁公司向拆迁主管部门出具说明,承诺被拆迁户可以在道路规划红线外剩余土地上建房安置,拆迁主管部门亦在此说明上盖章确认。村民们认为,为了保障道路按时通车已经作出了很大的让步,因此应该容许他们在这些剩余的土地上盖房。  新建私宅“重组”城中村  “从我们的楼上往西边看,这一片乱糟糟的景象,根本不是一个城市应有的样子,建筑密度这么大,容积率这么高,与以前玉沙村密密麻麻的景象没什么两样。”住在南海大道四季华庭的毛先生十分担心以后这里不知道会变成什么样子,他不明白为何私建风就是刹不住,而且这些房子又建得这么乱。  3月7日上午,记者来到四季华庭小区西边一块正在“热闹”建私宅的空地,有三四栋楼搭着脚手架,不大的地块里,一栋栋小楼拔地而起,修六七层的、三四层的,密密麻麻地挤在一起,一些快建好的楼房已拉起了整楼出租的广告横幅,几乎没有空余地块留出来当绿地,这与旁边四季华庭赏心悦目的小区环境形成鲜明对比。  “这些地是当初建坡巷路的时候补偿给我们的。”通过电话,记者与一位招租的业主取得联系,这位业主承认,建楼时只考虑自己的地块多大,没有标准也没有规划,他们就按自己的需要设计和处理了,盖几层楼、怎么盖都只看自己的经济承受能力,不会考虑与周边环境搭配协调,今后的消防通道位置以及采光通风等等。  居民“碎小地块”的建设不仅出现了这种景观不协调现象,也衍生出争夺地块的怪象。3月6日上午,冒着大雨,龙华区城管局组织人员对南海大道77号绿化带附近、堵在春天宾馆门前的一座小建筑物再次拆掉,这已经是一年内的第三次拆除,这座三角形不规则的建筑物也被网民戏称“海口最牛的违法建筑物”。  海口市政协委员庞诚认为,虽然无法合法报建,但是在住房需求和重建、改造旧宅的推动下,许多有土地的人进行违法建设似乎就成了唯一选择,市区内经常看到私宅拔地而起,建筑风格、样式、层数不尽相同,对城市景观构成了较大破坏和影响,对今后城市造成难以挽回的后果。停止私宅报建近5年,并不等于城中没有了私宅建设。滨涯路、坡巷路、滨江西路等新路一开通,路两边的私宅齐刷刷而起。记者李英挺摄  体制不完善促发“暗”让步  “我们每一个执法中队往往要管好多条海口的大街小巷,不可能天天盯在那里。”海口市龙华区城管局行政执法大队有关负责人表示:“疲于奔命”是许多城管执法人员对于查处违建私宅的真切感受。往往是从违法私宅一开始建设,他们就开始到现场发停工通知书、做笔录、调查情况、按程序上报等等,但是他们去的时候人家不建,他们一下班又开始动起来了。  海南日报记者采访海口城建部门多年,发现不少私宅其实是在拆拆建建中建成的。  为了找出应对海口违法建私宅的对策,海口有关部门曾以一些道路为试点进行调查研究,他们通过召开座谈会、调取资料、现场查看、个别谈话交流等形式进行调查。  调查显示,在村民强调的理由中,确实存在着土地没有纳入国家所有、拆迁时拆迁政策与相关措施跟不上等原因,因为大体制上的不顺,村民所说的“理”也确实存在,相关职能部门在执法过程中,有一些“暗”让步的做法。比如滨涯路一些先期建设的户主,和其他村民建筑的性质一样,但执法部门却不予制止,不进行处理。后建的9户在施工初期从未有任何单位阻止,待大多数建设建至框架二层后,才下达停工通知,这些与相关规定尚待补充完善、长效机制的及时建立有关。  除此之外,这份资料还表明,一直以来,村民在村内自家宅基地上建房就少有人报建,亦因没有土地证而无法报建。少数人取得土地证并报建,但是大多数人由于申办土地证无门,报建当然就无从谈起。有不少村民自1996年就协助国土部门做了调查,但至今没有发证,没有土地证就使合法的报建成为空谈。  重启私宅报建,说明海口正在寻找着一个城市建设过程中的平衡点。在财力有限,历史问题存在,开发模式还在摸索之时,先把片区的规划、街景的规划、各条街道的控制性指标明确,然后按这些指标去批建,让这些城市中的小地块也同样能建得像模像样,提升城市的整体品位。  建私宅呼声高促报建再启  在今年海口政协会议上,邓爱军、庞诚等5位委员不约而同关注同一个话题——私房报建。在这几位委员看来,私房不能报建导致私房的建设出现了无序、混乱的局面,故建议有关部门调整禁止私房报建的管理方式。  其实这种呼声在近几年的海口政协会议上,年年都有。2007年海口市委市政府将私房报建列入了需要多方面征求意见及更多的准备,他们将《海口市主城区个人建设住宅规划管理暂行规定(草案)》列入了2008年的立法计划。  2009年1月16日,这个草案被放在在网上征求意见。但海南日报记者从海口市法制局获悉,虽然私房建设是热点问题,但到目前,几乎很少有人到该局对草案内容提出意见,这也许是市民对其中有许多不理解的地方,也许是公布的渠道他们难以接触到,或者是私建者本身根深缔固的“不报建”观念使然。  根据这个草案,个人建设住宅应该符合六个条件:(一)个人住宅单独建设的,建筑高度不超过4层,底层层高不得超过4米,二层以上层高不超过3.3米;(二)按照住宅使用功能建设,不得改变住宅使用性质;(三)建筑物主要朝向间距应符合有关规划技术管理规定;(四)建筑物不得占压用地红线,不得侵占城市道路、公共绿地、水系河道、公共空间、邻里通道、市政管线埋设区域;(五)建筑物不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全;(六)处理好供水、排水、通风、采光等相邻关系。  “虽然意见收集到不多,但是我们立法的程序仍然在进行中。”海口市法制局副局长吴秋云说,目前他们已在主动征求收集各职能部门对此草案的一些意见及建议,争取将这个受各方关注的规章制度制订得更加合理,更有利于平时的工作及指导,更加符合民意。  鼓励小块地联合一起建  “要不就把我们的宅基地征走,要不就给我们规划指导,让我们按着适合城市发展、不影响城市景观的统一样子去建啊!”有一处私宅地的滨濂村居民黄和新说,没有人愿意住在那种环境拥挤、不通风不透气的楼房里,但是村里人都是各人有各人的小地块,如果没人带头整合,根本难以协调成一个和谐美观的整体。  新草案中明确提出,个人建设住宅鼓励采取“用地整合,统一规划,联合建设”的模式。若符合这个模式,在符合详细规划和有关规划技术管理规定的前提下:用地面积达到800㎡(建面)的,建筑层数可按多层控制;用地面积达到2000㎡(建面)的,建筑层数可按中高层控制;用地面积达到3000㎡(建面)的,建筑层数可按高层控制。  黄和新说,当初村里是按每人30㎡(建面)的宅基地来分配的,一般一家都能分个两三百㎡(建面),这样看来,800㎡(建面)就需要四五家人联合。  也有人指出,“用地整合,统一规划,联合建设”模式,在操作层面上很难一下子解决。联建的几方,有人地块大点,有人小点;有人地靠近沿街,有人地偏点……谁来整合用地?联合建设的个体谁来组织协调?联建的自用住宅及附属生活设施如何分配?建房资金如何统筹和解决?委托开发企业参与联建,法律关系如何解决?他们认为,光简单地说联合是不行的,需要确定一定的指导实施办法,明确各种各样的合作方式。  除了私人的联合,政府的统筹思想通盘考虑也成了必须。“修路时征地只征红线范围内,旁边的地就全然不管了,如能在道路红线外扩大一倍征用土地,将征购的土地统一规划,就不会出现在道路两侧出现影响景观的违法建筑。”有关人士表示。  规划的滞后也是导致违法建筑“风起”的原因之一。在改造道路之前没有做好两边建筑物相关指标的规划,事后所耗费的社会成本就更大,比如一条道路的街景规划一两百万元就可完成,但如果道路上出现了多幢违建后,拆除时政府不仅要耗费人力物力去管理,还要引发许多社会矛盾,这些往往就大于一两百万元的成本了。海口市规划局有关负责人表示,一些城市主城区的片区规划目前也已在操作中,其中包括府城片区、海秀、城西等3片区规划。  重启私宅报建有利城市发展  有关人士强调,重启私宅报建并不等于不管了,而是改变以前只堵不疏的局面,允许符合相应条件的私宅报建,通过政府法规的完善平衡政府的政策与群众的客观需求的矛盾,政府维护的公共利益和群众个人切身利益的矛盾。  “我们已经在完善违法建筑巡查机制,并制定实施责任追究制度,实行违法建筑周报制,同时,在镇、街道、居委会和村都建立起一批信息员队伍,以尽快地发现违法建筑。”海口市城市管理行政执法局局长邢建良在接受海南日报记者采访时,特别以去年的一个数字来说明问题:去年市区执法部门查案255宗,查案面积20多万㎡(建面),其中重点查处大要案就有65宗。  邢建良表示,对违法建筑查处不力的,报告不及时或者有意瞒报保护违法建设行为的执法人员将实施问责。问责的方式包括责令改正、诫免谈话、责令作出书面检查等九项问责方式,最为严厉的将建议其解聘、辞退或责令引咎辞职、免职。  同时,私宅开禁后的相关问题也不得不关注,由于私宅建设的地块“零碎”以及个人做为建设方的特征,如果不加以引导和控制,不充分考虑公共活动空间、排水排污、垃圾处理、消防等公共设施的建设,造成房屋布局混乱、建筑密度大,部分片区城市功能严重缺失,形成新的“城中村”问题,那今后又将增加城市的改造成本。  也有人士建议,在重启私宅建设后,可以在规划建设用地范围内个人建房实行分级管理制度。根据城市总体规划及控制性详细规划的要求,将规划建设用地分为多个控制区。同时,尽快明确个人建设住宅的各项规划技术规定,全面提高土地管理水平,引导个人有序建设住宅。使城市的建设管理走入坦途。隐匿在摩天高楼背后的,是大片低矮、混乱、喧嚣的私宅。记者李英挺摄  城市建设需要寻找平衡点  不止一次,有朋友向海南日报记者报料:“你们报道过的那栋违法私宅已经建成了,而且建得很高,你们怎么不再去监督监督?”确实,海南日报一直都十分关注海口的违法建筑整治、违法建筑问题,不仅有面上的报道,也有许多典型的例子和事实。但往往是曝光了这个点,执法人员也去要求停工了,平息一段时间,他们又能再次“卷土重来”再度建起。  媒体的监督虽必不可少,但是在城市的管理体制没有理顺、连管理者都觉得疲于奔命之时,媒体的监督就成了偶尔的“隔靴搔痒”,本意虽好,作用却不明显。当年禁止私建的一纸政令本意是为了让城市能够更加集约式地使用土地,能够成规模成片区有条不紊地发展,使海口更加具备城市的特点。但这些年来,因为停止报建,私宅建设愈来愈成为城市发展的焦点问题。  报建虽然停止,但是老百姓的建房需求却没有因此停下,不让报建没人管理那就干脆按“土”办法按农村习惯,没有经过任何部门同意,我行我素,想怎么盖就怎么盖,横的竖的,向南的向北的交集混杂在一起,三下五除二盖好再说。“谁不想在这个城市里有自己单门独院的房子,而且多余的房子还可以出租,维持一家人的生计,要来拆的话,我们只能反抗了。”采访过程中,海南日报记者不止一次听到这样的话。  毫无疑问,一旦乱建既成事实,强制性的拆除往往因难重重,曾有人向海南日报记者透露:“别看海口市的违法私宅那么多,但被强制拆除的,往往都是一些‘小鱼小虾’。”可以想象,耗资成本大的私宅涉及到一家人的生存,拆除时的难度显而易见,强制拆除会造成许多社会问题。可见,“防患于未然”的不到位,严峻地考验着政府的执政水平、执政能力、公信度等,同时,不仅今后政府在城市改造中所要耗费的财力和精力是巨大的,仅目前海口玉沙村、海甸溪、长堤路三大旧改项目,其耗资就多达190多个亿。  重启私宅报建,说明海口正在寻找着一个城市建设过程中的平衡点,毕竟政府财力有限,而且历史问题存在,许多开发的模式也在摸索中,还没有能力将那么多的土地收归国有,那么就不得不正视这一问题,先把片区的规划、街景的规划、各条街道的控制性指标明确,然后按这些指标去批建,让这些城市中的小地块也同样能建得像模像样,提升城市的整体品位。  虽然有了开端,但是与市民的期望相比,政府各方面的决策似乎仍显缓慢,耗时太长,他们希望能够加快决策进度,正视这一问题。采访中,许多有建房需求的市民也表示,他们仍在关注着政府在这方面的决策动态以及各职能部门的监管力度,他们也企盼着能有妥善的解决办法,能得到更多政府部门专业人士的指导,既能让自己住起来舒服顺心,也不让自己的建设为城市“添乱”,让自己的家也成为宜居城市中的一个好元素。
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