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楼市回暖是否有持续后劲 09房产后市5问

编辑:admin时间:2009-07-01来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-07-15

  2009年前两个季度,房地产市所表现出来的热度令人惊诧,“量价齐升”是2008年以来一直没有出现过的,而出现这一情形并不是房政“从宽”一开始就有的。有人籍此认为房地产市场全面“回暖”,也有人认为只是暂时的“回光返照”等,众说纷纭,不一而足。

  据报导,从2009年5月第一个交易日开始至今,A股房地产指数(申万机构统计)累计升幅近20%,恒生地产建筑行业指数累计升幅超过25%,远高于同期大盘的涨幅。由此可见,A股和港股房地产板块走出了一波极速上攻态势。
 

  实际上,“一线开发商去库存化进程已接近尾声,短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨,而土地市场升温和新开工面积增加,将明显改善房地产投资,行业景气度有望走出低谷。”这是十余份机构研究报告所得出的结论。
 

  有人推测,是否房地产业调整的阶段性底部已经确立?行业景气能否重回上升通道?对2009年房地产后市是持“乐观”态度,还是持“谨慎”行为?房价和地产股股价大幅上涨是否加剧房地产市场“泡沫”?
 

  在通胀预期下,楼市投资需求正在抬头。而低利率在很大程度上透支了未来的购买力。如果房价上涨导致自住型刚性需求退场,那么楼市“回暖”是不是还有持续的后劲?
 

  第一个问题:世界经济大坝仍在深度“滑坡”,中国能不能“幸免”?
 

  有关报道显示,2009年世界经济负增长2.2%,而其中的日本有可能是有可能达到负增长6.8%,这是个非常震惊的数字。实际上世界经济自2008年以来一直在深度“滑坡”,虽然局部出现回暖迹象,但尤如游丝,短时间内难以一改颓势,自我修复周期应该不少于5年。
 

  以美国为代表的发达国家正全面“泄洪”来化解和转移危机,中国成为他们当然的对象,因此他们普遍“唱好”中国的经济发展预期,逼迫中国将经济运行指标架于高位,处在发展中、进出口占GDP近30-40%的中国在2009年相应地提出确保GDP增长8%的发展目标。
 

  4万亿刚性投入拉动就是确保GDP增长8%的目标,但这样就有可能带来虚拟市场预期,虽然在短期内宽容的货币政策会直接拉动投资和消费(包括房地产投资和消费),但必然要回到市场规律上来,然而市场消化是需要时间的,所以投资“过剩”就显而易见,从房地产角度来说,必然产生“供大于求”的局面,而通过房价量化的结果就是房地产重新进入“过热”轨道。
 

  乔启军认为(可能有些偏面),中国有用自身原本健康的需求市场来缓冲世界性的经济危机之嫌,是不是“真命”的“真命救世主”,是被经济危机“洪水”淹没,还是真的能在西方人的“唱好”声中“力挽狂澜”?我们难以判断,需要假以时日。
 

  乔启军更愿意相信的结果是后者。毕竟4万亿的经济刺激性计划和“从宽”的金融政策等在拉动经济发展上已有所起色,只是对市场消化和持续能力还缺乏更准确的预估,如果说4万亿是“兴奋剂”,“从宽”的金融政策是“镇定剂”,那么接下来我们就要关注“兴奋剂”、“镇定剂”的实际疗效和因此带来的“副作用”。
 

  第二个问题:927后房政“组合拳”的或将适机出手?
 

  房政为“保八”让步,“宽松”的约定是“以救代治”,“治”的初衷不会改变。当“保八”的预期有了兑现的保障,房政会在2009年三季度有所“从紧”,实质上还是927后的“组合拳”的再次适机出手。
 

  2009年1-5月份的官方统计,城镇固定资产投资同比增长接近33%,而房地产开发投资完成额度在9200亿元左右,同比增长约6.8%,比1-4月份提高近2个百分点。很显然,城镇固定资产投资和房地产投资环比均已呈增长趋势。
 

  从中我们不难看出,四万亿的经济刺激初见成效,在刚性的内需拉动当中,城镇固定资产投资和房地产投资是当然的主力,由此产生的当然是虚拟预期所带来的市场信心的一定程度的恢复。
 

  从“保八”的经济目标来看,房地产投资的快速增长,是对“保八”有着绝对贡献的,所以“从紧”的房政当然会让“从松”的房政所取代或部分取代,来“拉动消费,促进经济增长”。
 

  但与此同时,房地产投资的快速增长,是必让房价上升到快轨道,供求关系逆转造成房价温和上涨可以被市场接受,但在通胀预期下,更多投资性需求的释放,重现2007年927以前的“泡沫”或“类泡沫”状态,这又是房政“治”的目标。
 

  近几个月房地产所呈现出的“热度”,或给房政敲起了“治”的警钟,特别是现在看来,“保八”的预期有了兑现的保障,国内经济有了不同程度的复苏,政府是必会重新调整房政,由“从宽”的路线,再次转移到“从紧”的路线上来。
 

  具体地讲,“从紧”的房政路线就是要防范和抑制房价过快上涨,而抑制房价过快上涨的房政极有可能是:提高第二套房首付比例,提高按揭贷款利率水平,预备施行物业税,提高二手房地产交易税,加大土地市场(如土地开发准备金率提升等)管理力度等。
 

  第三个问题:刚性需求或可能“萎缩”,市场时机稍纵即逝?

  与2007年以前不同的是,刚性需求是1-5月份的消费主力,投资需求的“隐性”大于“显性”,然而,在楼市向暖的背后,刚性需求在大经济环境不好的情况下或将出现“萎缩”,其根本原因是购房刚性需求者的“安全感”大大降底。正因为刚性需求或可能“萎缩”,所以市场时机稍纵即逝。
 

  2008年我国的房价收入比是6.78,处在较高的水平。作为刚性需求的消费者来说,很多人已不具备购买力,在加上经济不景气,“购房”的主观意愿降到最低,所以预期的刚性需求量并不是我们想象的那样强劲,反而放弃购房需求的却大有人在。
 

  特别是经济环境不好的情况下,普通消费者的购房“安全感”大大降低,在收入没有真正的保证之下,又有多少人会在这个时候买房值得推敲。同时,1-5月份的库存极度释放,基本上已经消化了2007年年底以来积压的急迫型刚性需求,剩下来的刚性需求究竟有多大“刚性”我们不得而知,而恰恰在这个时候,房地产的新品又集中上市,“供大于求”的“卖房市场”对刚性需求的拉动应该是乏力的。
 

  当然,投资需求的重新入市也是个利好因素,“隐性”大于“显性”的背后是高度理性,但是,投资需求也是房价“虚高”的制造者,当一定量的物业进入“流通”,是必将房价推入到“泡沫”或“类泡沫”状态,这无形中又增加了刚性需求者的心理和实际承受能力,从而“望楼却步”,但也无法找到阻止房地产投资的步伐,市场的供求关系无法分类对某一类需求群体的促进,因此,“虚高”的房价可能在相当长的时间里对刚性需求的增长有相对的抑制。
 

  第四个问题:房价在“缓升”和“急升”之间寻找平衡?
 

  房价“稳中有升”是现在房地产市场的现状,耐人寻味的是“量价齐升”竟是5月份以来的房地产市场主要特征。房价“缓升”有可能是接下来市场状况,但是,随着房地产投资客的涌入,房价有可能有“急升”的凶险。房价“急升”的结果当然是“泡沫”化或“类泡沫”化,所以2009年下半年,房价将在“缓升”和“急升”中寻找平衡点,让市场实现自我修复,稳定发展。
 

  2009年,对很多开发商而言,资金链是紧绷的,其中最大的影响因素就是信贷。随着房地产信贷政策的收缩和前期政策效应的递减,再加上市场供大于求的压力,以及中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮,楼市已经不可避免地进入到深度调整期,而这个调整期应该远没有结束。
 

  房价的“异动”实际上是深度调整的首要指标。无论房价已经“见底”,还是房价将“缓升”或“急升”等的说法,实际上都是房地产市场深度调整的动态过程,在这个过程里的任何阶段,房价的“见底”、“缓升”、“急升”等都有很大程度的不确定性。
 

  正是4万亿的经济刺激计划和9000亿元保障性住房的投入,实际上是在建立市场信心的同时,也让房地产投资预期有了一定的“虚荣”假象,换句话说,是在不完全市场化的刚性市场拉动,所以就有房价企高的表面化的情形,因此,房地产市场或许已经带上“虚荣”的面具,但房价“急升”的凶险却真实地产生了。
 

  房价“急升”的凶险一定是政府要防范的,所以房地产市场深度调整期远没有结束,而且还会加速“整治”,但是“整治”的目标不完全是“降底”房价,而是让房价在在“缓升”和“急升”之间寻找平衡点,让房地产既能为“保八”“贡献”,又不违背保持“民生”的意愿,同时也符合房地产市场化规律,让房地产市场实现自我修复,以确保稳定健康发展。
 

  第五个问题:开发商从“资金为王”到“土地为王”?

  经过927房政的洗礼,一方面,“务实型”开发商逐渐成为主流,“时事造英雄”,渡过最艰难的2008年,许多开发商已变得更加理性和务实,市场敏锐度更高,更加有抗风险能力和应变之策;另一方面,品牌开发商则将厚积薄发,“英雄造时事”,2009年下半年起,随着房地产市场整体向好,品牌开发商开始“囤兵积粮”,蓄势待发,品牌优势尽显。
 

  一直所说的房地产开发商的“重新洗牌”将随着房地产市场的深度调整将加速。“资金为王”在2009年下半年仍然是开发商最现实的策略和目标。虽然新一轮的房政“从紧”或造成房地产市场的再度“低迷”,但已不再象上次那样猛烈,很多“务实型”开发商已经适应,而且中国房地产市场的长线看好及4万亿的刚性拉动,从一定程度上让许多开发商信心大增,已经开始憧憬房地产市场下一个周期的美好愿景。
 

  所以,开发商开始从“资金为王”到“土地为王”的战略转变,在解决了积压库存和缓解资金压力之后,“土地为王”是新一轮发展的战略布局,资源开始向集团型、品牌房地产开发商集中,土地市场将会出现新一轮的繁荣,但国家对土地市场的监管将出现前所未有的加强,特别是土地用途的约定,土地交易的市场化,用地指标的界定,土地开发速率的管控等等。在这场土地争夺战中,品牌开发商优势明显,品牌开发商也会进一步强化自身品牌建设。
 

  当然,虽然中国房地产市场有长线看好的愿景,但国际经济大环境还是存在较大的变数,“虚拟”形态下的经济崩溃的可能性仍然存在,所以,乔启军认为抱有“土地为王”的开发商必须要具有较强的资金风险抵抗能力,快速机动的决策思维和优良的房地产开发技术等。面临风云变幻的经济形式,开发商始终需要“保持清醒”。

华晟金海府
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琼海嘉积均价约:14500
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