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【焦点博客】不论严寒有多酷楼市春天终将来

编辑:admin时间:2009-03-23来源:琼海房产热线价格有效期至:2009-04-06

  08、09之交的楼市搜狐网,在各种力量的交相作用下,与季节一样的严寒料峭仍旧,虽然中央和地方政府大力救市,但是由于媒体舆论中唱衰逆流一直存在,抵消救市效果的目的确实已经达到。应该说楼市随着季节严冬到来,加上人祸的作用,小气候应该达到的暖冬迟迟没有到来。但是不论楼市对峙局面多么严峻,融冰之路并非艰难。  对峙局面依旧严峻主要源于对成本构成业内与业外的认知差距,特别是二三线城市,认知差距造成的影响尤其严峻。  有一个流传甚广的所谓业内人士对房价构成的分析:据说一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言:“楼盘开发成本只占房价20%,房开商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”  在我的博客留言中,有一个流传更广,并且被很多媒体转载的建设成本的帖子: 番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账,实际建筑成本是每㎡(建面)不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低焦点装修家居网,因为人工成本要比那边低很多。  普通购房者对于成本的认知不全面是合理的,关键在于舆论引导,对房价构成诸要素的真实认识很重要。但是我们很少这么去做。有很多言论希望开发企业公布开发成本,但是现在的舆论背景下,开发企业如果真的公布成本构成,又有几人相信?  在对一个某直辖市项目的调研中,一个楼面地价3000元|㎡(建面)的项目,因为是拆迁项目,土地成本只是预计,很多不确定因素仍然存在。我们做了个测算:成本7000元|㎡(建面)。地处城市外环区域,售价可预计是8000—8500元|㎡(建面),利润率(1000|8500)11.76%—18.75%之间,(1500|8000)成本利润率:14.28—21.43%。  但是在某些所谓熟知行业的经济大佬眼里,成本会是另一番情景的:楼面地价保留不变,建设成本按600元|㎡(建面)算,成本3600元|㎡(建面),那么8500元的售价,成本利润率(这是所谓经济学家特别愿意用的指标,但是往往用错)就是136%。暴利也!  在这样误导的舆论环境中焦点房地产网,真实的东西也就没有存在的土壤,这是最可怕的。房地产行业利润率一直是广被诟病的,暴利这个字眼几乎是对所有地产项目的定性,但是这是不负责任的无知。对于一个省会城市二环区位房价已经达到3000左右,而土地价格因为已经都是拆迁项目,回迁成本高昂,加上高层楼的建设成本几乎已经公开,没有丝毫悬念的市场,这样的市场也在等待房价大跌,有多少道理?  我们知道如果降低土地单位成本,只有加大容积率一途,但是我们也知道:容积率是不能无限加大的。二三线城市绝对不能接受目前一线城市的建筑形势。  再有就是是否可能低于成本?这是业内外一直达不成共识的主要因素。我的博客里一直有这样的见解:“任何产品价格都是供求关系的结果。”这句话没错。“别的商品可以低于成本价销售,可以大降,为什么房子不能?”这句话就错了。  商品属性确实也属于商品房,但是我们见到过明知价格已经低于成本,还有企业心甘情愿的加大生产吗?商品房的预售制确实对于开发企业是个保护17173,所以08年销售不畅,直接影响土地购买,更影响开工速度也就可以理解了。那么经过一年以上的观望期持续,房企已经基本适应目前的局面,对于房企最艰难的时期已经过去了。这也是中央和地方政府大力救市的目的,应该说确实救的是农民工就业,救的是财政收入,救的是相关几十个行业的振兴。当然,这绝不可能离开房企的信心。  楼市对峙纯属无奈,过分的信息不对称,是否仍然持续是关键。中央和地方政府的救市举措并没有被广泛认同,舆论界唱衰呼声一直存在,虽然几乎所有唱衰均出自业外人士之口。但是影响力确实惊人的。但是背离了行业真相而妄言所谓“规律”,对行业的伤害和消费者的伤害是很深的。  好在事实终归是事实。宏观调控的彻底转向说明政府层面的清醒,而消费者对局面的清醒认识也必将到来,当然是越早越好。  坚定楼市春天的信心对于房企是大事,09年楼市绝不会继续08年的颓势,那么这样局面的尽早到来需要多方的努力。消费者、舆论、开发企业的直接沟通是最重要的。行业真相是需要开发企业和媒体传达给消费者的。那么正确的舆论导向至关重要。
华晟金海府
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