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多项新政催生本年度购房最佳“窗口期”

编辑:梁松顺时间:2014-11-28来源:解放网-新闻晨报价格有效期至:2014-12-12

本以为将冷清收官的沪上楼市再起波澜,仅在短短一个月的时间内,央行及上海本地连续出台“930”房贷新政、公积金新政及普通住宅新标准,对今年整体低迷的市场来说无疑是雪中送炭,紧接其后的央行两年来首次非对称降息更是远超市场预期,被指接轨“930”房贷新政,直接一降到位,受惠于民。

  搭乘新政的快车,开发商抢闸出货,购房者恐慌入市,供需两旺让久违的“日光盘”开始频频重现于市。有业内人士判断,此番新政有望成为今年楼市行情的一道分水岭,年底或将出现翘尾行情。

  刚需客快跑入场

  单价1.5万元以下成交活跃

  上周末作为降息首周,沪上共有12盘共计千余套房源入市,“反应灵敏”的刚需楼盘率先受益。在笔者走访中,距离轨交11号线马陆站仅300米左右的佳兆业一号目前89㎡(建面)的精装现房正处于清盘倒计时中,“我关注这个楼盘已经很久了,但工作年限不长,还贷压力还是挺大的”,90后张小姐称,“如今降息了,得赶紧拿下,这样可以省下一大笔装修费。”的确,以张小姐心意的房子来计算,总价148万,首付3成44.4万后需贷款约100万左右,如贷款期限为30年,按逐月递减还款计算,降息前后利息约相差60166.67元,按等额还款计算,利息差更高达94074.11元。销售人员透露道,新政促使购房意愿骤增,近期案场的到访量有明显的回升。

  除降息外,普通住宅标准的放宽也进一步激活外围区域的成交热情。据上海中原研究咨询部数据监测,本月1日至20日,外环外普通住宅成交2292套,比上月同期增长19.5%,成交活跃的“普房”主要集中在嘉定安亭汽车城、青浦北部、金山新城等郊环区域,成交均价基本都在1.5万元/㎡(建面)以下。

  首付省去一半以上

  大部分改善型客群解套

  由于此番新政主要扶持的对象为自住型置业者,其中央行“认贷不认房”的认定规则,最大的受益群体将为“卖旧买新”的首次改善型购房需求。

  在贝尚湾的案场,笔者就遇见了刚签订完购房协议的陈先生,他表示,原来一家三口居住在两室户内,这两年希望把独居的母亲一同接来同住,方便照顾,因此希望要重新换套大三房,但之前受制于资金有限、购房资格一直没办法出手。

  而以目前贝尚湾在售113-146㎡(建面)精装三房来说,原300万元起的总价首付至少210万元,如今却直降一半多,仅90万元,不足百万元的首付让陈先生卖掉自己与老母的房子便可轻松付款。

  我们不难发现,部分新政针对改善型客群松绑了信贷又定向释放了购房需求,为中高端产品带来市场契机,高品质的产品、完善的配套,加之合理的价格,从供应层面就为中高端产品成交量的上升提供了动力,而这目前新政的效力已经开始显现,以备受市场瞩目的华侨城苏河湾为例,近期项目加推其行政公馆二期产品,首开便去化50%,劲销近3亿元,一路引领上海市中心高端公寓成交。

  以价换量仍为主流

  把握购房最佳“窗口期”

  事实上,在“930”房贷新政发文后,大多数银行出于成本考虑,并未出现大幅下调贷款利率的局面,而之后央行以降息来强烈呼应,相当于变相为全体购房者打9.4折利率的优惠;对部分现行9折优惠的银行来说,相当于在原有基准利率上打8.5折的大优惠,由此重新唤起了购房者对市场的信心。

  另一方面,在新政的鼎力之下,此轮开发商并未出现制造涨价的噱头。同策咨询研究部总监张宏伟认为,央行及地方政府在政策层面上的干预措施只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急,但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。在距年底结算时间不足两个月的背景下,目前销售完成率较好的30家企业当中仅仅有10家超过80%,因此开发商目前只能通过加速跑量,尽可能缩小当前销售结果与年度销售业绩指标的差距。

  可见,对于购房者来讲,应该把握好行情变化的节奏,赶在短期市场还没有完全复苏、购房性价比仍然较高的时机,抓紧政策短期红利带来的购房“窗口期”。

  业内观点

  新政有助于释放实际购买力

  伴随着新政明朗化,刚需和改善可谓齐齐发力。其中,不少刚需楼盘在近期的加推中均出现了火爆认筹或热销的局面。在我们的项目中,也有不少客户前期就已经携带家眷来看过房,对朗诗科技住宅产品颇为心动,外加上项目附享飘窗阳台、景观露台、顶层阁楼、入户花园可真正实现超高实用率与高舒适度,因此,新政的不断加码对购房者的心理预期起到了提振的作用,加速原持币观望的购房者趁早入市。

  另一方面,针对在市中心的改善型产品,降息让购房者的利率折扣明显增加,月供也相应减少,有助于提升有实际需求的购房者的支付能力,调动起整个市场的购房积极性。

  政策催热改善置业一步到位

  贝尚湾销售总监 屠一琦

  央行降息可降低购房者的贷款成本,加大对自住型购房需求的按揭贷款支持,外加上公积金和普房标准新政,上海楼市必将会呈现量价齐升的态势。

  以目前的市场政策面,对于贝尚湾必定是一大助力,近期客户的购房意愿就在不断增加,特别是改善性需求的客户,他们对住宅产品的品质有更高提升,既要满足生活的舒适性,也要追求社区的格调感,而贝尚湾在景观设计上也考虑了均好性,做到户户有景,特别是二期·御庭公寓是完全融入在别墅环境里,三幢小高层相对独立,又面对别墅区的无敌景观。近期贝尚湾加推146㎡(建面)3+1户型,超大景观客厅,卧室朝南,除了三间卧室外,还设置了一间书房,让家的功能更完善。此外,中央空调、地暖、新风系统都为客户提前考虑,使住宅在未来的五到十年都不会落伍。

  未来3-6个月仍是出手好时机

  佳兆业上海公司营销总监 王超

  在“930”新政出来以后,上海这样的一线城市积蓄已久的购房需求开始释放。以佳兆业一号为例,在上周,上海接连出台调整普通住宅标准以及央行降息降准后,使得项目内89㎡(建面)精装准现房三房所有房源都纳入了普通住宅。这给项目售楼现场带来了最直观的刺激,仅上周末的成交量,就已经和11月前半个月的成交量持平,可以说,佳兆业一号作为刚需盘,对新政利好影响的反应相当敏锐,具备了晴雨表楼盘特征。

  而从上海楼市的未来走势来说,我认为,11月下旬起开始的这波成交量大幅攀升,预计时间上将会持续到跨年以后。一方面,是因为当下上海购房者的出手信心更足,需求被激活;另一方面,年底很多上市房企仍未摆脱业绩压力,仍会采取小幅促销走量的策略,不会借机盲目涨价。从这个角度来说,在各方都追求量的增长的条件下,未来3-6个月仍是购房者出手好时机。

  利好发酵促向上空间打开

  英伦风尚案场经理 蔡文荣

  从目前接触的客户群体来看,新政对于市场的影响力正在发酵,大多购房者仍然较为谨慎,对于百万的购房款鲜有冲动下定,客群也多集中在周边区域,呈现平稳的市场态势。

  不过,从中长期来看,新政的连续性发文对新房市场无疑是一个重大的利好消息,随着楼市调控政策的“见底”,此前持续性的下滑行情或将进入缓冲期,被抑制近一年的购房需求也有望在此期间被慢慢释放,成交很有可能逐步企稳回升。

  而英伦风尚作为大虹桥辐射宜居板块内的国际生活住区,伴随着今年虹桥商务区内首批项目逐步落成交付,产业导入人口正把宜居目的地锁定在英伦风尚,项目中总价段约在169-200万元的普通住宅着实让购房者得到实实在在的优惠。

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