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楼市供求结构严重失衡 既有房子多又缺房子

编辑:陈俊时间:2015-12-10来源:地产中国网价格有效期至:2015-12-24

在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下,如果仍继续原有的“经济房地产化”导向,通过不断刺激住房市场以维系高房价和经济高增长,势必降低居民消费水平,加重住房结构过剩,影响经济的顺利转型。住房市场发展应与转变经济增长方式相结合,通过适度藏富于民,实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向,由过度强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向,不断采取措施,降低居民家庭的实际住房负担。

现状:房价局部反弹,投资持续下滑

2015年,在宏观政策支持力度加大特别是信贷宽松的大背景下,住房交易显著回暖,去库存速度加快,房价上涨城市有所增加,平均房价也止跌回升。但不同区域住房市场差异巨大,一线城市率先完成去库存过程,房价出现一波快速上涨;二三四线城市由于前期库存过高、需求增长相对疲软,楼市复苏较为缓慢。由于全国住房库存总体水平仍较高,住房开发投资继续下滑,对宏观经济增速形成拖累。

首先,住房均价止跌回升,涨价城市有所增多。2015年5月,中国大中城市平均房价扭转了自2014年5月以来的跌势,呈中低速上涨态势。到2015年10月,100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10849元,比5月份上涨了280元。房价上涨城市有所增多。从环比看,到2015年9月,环比上涨的城市增至59个,房价环比下降的城市进一步降为41个。但到2015年10月,环比涨价与跌价城市个数又回到5月水平。从同比看,到2015年10月,同比上涨的城市增至33个,房价环比下降的城市降为67个。

其次,一线城市房价快速上涨,二三线城市楼市缓慢复苏。在宏观刺激政策特别是宽松货币政策的作用下,不同城市楼市表现不一。一线城市率先完成库存去化过程,房价结束调整出现强势反弹。二三四线城市库存仍然较高,楼市复苏缓慢,房价微涨或延续2014年二季度以来的跌势。到2015年10月,一线城市房价涨速回落,二三线城市房价涨速仍低位徘徊。100个大中城市中,一线城市房价指数环比上涨1.46%,同比上涨13.75%;二线城市房价指数环比下降0.22%,同比下降1.28%;三线城市房价指数环比上涨0.05%,同比下降2.66%。其中北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)四个一线城市房价同比涨幅居全国之冠,特别是深圳,2015年房价同比涨幅惊人。

第三,住房交易显著回暖,库存水平有所下降。得益于宏观政策对住房市场的大力扶持,住房销售走出阶段性低迷,销售增速回升很快。到2015年10月,中国商品住房累计销售面积为83,713.35万㎡(建面),同比增长7.9%。商品住房累计销售额为54,702.71亿元,同比增长18%。随着销量回升,库存增速下降。库存绝对水平也一度出现下降。到2015年9月底,中国新建商品住房待售面积降至42,474.00万㎡(建面),同比增长12.7%,增速比3月底下降10.8个百分点,从绝对量看也比3月底减少343万㎡(建面)。但到2015年10月底,新建商品住房待售面积又上升至43,654万㎡(建面),同比上升14%。

第四,去库存阶段尚未完成,开发投资增速持续下滑。虽然一线城市房价迅速反弹,由于总体住房库存水平仍处较高位,2015年开发企业主要以去库存为主,对于投资购地积极性不高,开发投资增速持续下降,对宏观经济增速形成拖累。到2015年10月,中国商品住宅开发投资额累计为53,149.70亿元,同比增长1.3%,增速比3月份还下降4.6个百分点。新开工面积仍然维持负增长。2015年10月,中国商品住宅累计新开工面积为87,752.70万㎡(建面),同比下降14.7%,增速比3月提高6.2个百分点。土地市场总体持续低迷。2015年10月,中国房地产开发累计土地购置面积为17,847.41万㎡(建面),同比下降33.8%,增速比3月份下降1.4个百分点。

第五,政策刺激力度加大,市场预期出现分化。出于对宏观经济不景气的担忧,刺激住房需求被作为拉动宏观经济的重要手段。购房门槛下降,融资成本降低,购房金融杠杆加大,支持了改善性住房需求的释放,也吸引了部分投资投机需求的进场,避免了楼市出现一边倒的看跌预期。宏观刺激政策是促成2015年5月以来住房销售速度显著提升的重要原因。

困境:内部结构失衡,外部风险积聚

从住房市场内部看,存在显著的结构失衡,一线城市的供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存;从外部环境看,中国经济增速放缓,人民币贬值压力增大,全球经济衰退风险增加,金融市场动荡加剧,利空因素不断显现。

(一)内部供求严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。

当前我国住房市场一个很突出的问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。

首先,三四线城市和部分二线城市供过于求,房价下跌。过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势;一方面,大量农村人口涌入城市,形成巨大的住房刚性需求;另一方面,工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长,必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是,我国原有的城市规模狭小、住房老旧,无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来,住房“总量供不应求”时代已经淡出,“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎,目前都处于减速状态。经济增长进入“新常态”,城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向,经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时,中国城镇住房却已经累积了巨额的存量,并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三四线城市,商品住房积压现象已经很严重。2014-2015年,尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松,但这些城市住房市场价格仍然在主动下调。这表明,住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。

其次,一线城市住房供求矛盾突出,房价出现飙涨。虽然住房总量短缺的时代已经过去,三四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的净流入及收入水平的提高,一线城市住房现阶段仍存在一定程度短缺,这是2015年一线城市房价暴涨的基本市场条件之一。一线城市在当前及未来一段时间内仍将呈现人口净流入的态势,这是由产业结构转变的趋势决定的。我国产业结构正面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一线城市,而第二产业则是三四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口流向图。三四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而当前及其未来一段时间内的人口又呈流出态势,住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一线城市随着人口的大量流入住房仍供不应求。

此外,优质住房也存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。

(二)外部环境趋于恶化,市场短期向下风险增加。

经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件。但自2008年全球金融危机以来,中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变,这种转变首先表现为经济增速下滑,接着汇率也面临较大的贬值压力。2015年以来中国资本市场的大起大落,进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退,也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

一是中国经济增速下降对楼市形成直接冲击。中外历史经验表明,房地产市场表现与宏观经济增长息息相关,经济增速下滑一般都将导致房价下跌。经济增速下降,直接意味着房价预期降低,住房需求增速放缓,对房地产市场表现形成直接负向冲击。

二是人民币由升值预期进入均衡预期,带来房价向下重估压力。

三是中国资本市场动荡加剧,大为挫伤楼市信心。2014年以来,中国股市出现剧烈动荡。上证指数从2014年3月12日盘中的1974.38点,迅速飙涨到2015年6月12日盘中最高的5178.19点。此后,股指又一路狂跌,从6月的最高点到8月26日盘中最低的2850.71点,不到2个半月大盘就跌去了45%。作为广义金融市场的重要组成部分,楼市走势无疑与其所处的金融环境及宏观经济形势变化息息相关。中国股市巨幅波动引发投资者对系统性金融风险的担忧,挫伤了投资者对中国楼市的信心。受资本市场动荡的影响,2015年7月开始一线城市房价环比涨速冲高回落。

四是全球经济衰退风险加剧,进一步增加楼市不确定性风险。2005-2014年十年间,全球GDP年增长率平均值只有3.9%。作为全球最大经济体的美国,GDP增长率近14年没有超过4%。作为继中国之后全球第三经济大国的日本,近两年的GDP增长率一直没有达到2%。新兴经济体中前几年增长势头很猛的阿根廷、巴西、印度等国都纷纷跌破6%大关。全球经济衰退风险加剧,对中国住房市场复苏构成不利外部影响。

(三)住房产业承载了过多的压力

过去十多年来,住房市场的繁荣推动了经济快速增长,促进了地方政府财力增长进而使公共服务水准显著提升。中国经济的增长主要靠投资拉动,而住房投资是当前固定资产投资的主体。如果再考虑到上下游产业的作用,住房产业对宏观经济的拉动作用举足轻重。住房建筑及装饰行业也吸纳大量农民工就业,具有极重要的社会稳定意义。此外,住房市场的景气度将直接影响公众的经济信心。

但另一方面,住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府金库,也承载了过多的压力。房价被认为可涨不可跌,高房价使城镇居民家庭负担过重。在目前全球经济不景气,中国经济增速也不断下滑的条件下,政府必然寄希望于通过刺激房地产市场,来保证经济增长与社会底层就业,提振经济信心。刺激住房市场将成为政府保证经济增长的一个重要筹码。居民好不容易拥有了住房,却一不小心成为“房奴”。高额的按揭本息使得“房奴”紧缩消费、不敢失业,生活水准与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低,也使得社会经济内需不足,产业转型升级乏力。

出路:转变发展方式,实现藏富于民

在内部结构性过剩严重,外部环境趋于恶化的条件下,如果仍继续原有的“经济房地产化”导向,通过不断刺激住房市场以维系高房价和经济高增长,势必降低居民消费水平,加重住房结构过剩,影响经济的顺利转型。住房市场发展应与转变经济增长方式相结合,通过适度藏富于民,实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向,由过度强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向,不断采取措施,降低居民家庭的实际住房负担。

第一,降低购房还款负担,实现居者有其屋和藏富于民双重目标。中国城镇居民住房自有率虽然较高,但是很多人因此背负着高额的房贷,反而成了所谓的“房奴”,下半辈子或将要为银行打工,消费增长潜力被提前透支。当前阶段,应适应市场供求形势的转变与经济结构转型需要,在鼓励自有住房的同时,进一步降低居民购房金融负担。将“房奴”解放出来,实现居者有其屋和藏富于民的双重目标。具体措施可包括:出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,在降低居民家庭还贷压力的同时,解决不同资产状况家庭的税负不公问题;对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴;提高公积金覆盖面,改革公积金归集信贷制度,降低公积金贷款利率,让更多家庭能够获得低息购房贷款。

第二,减免普通商品住房交易税费,促进自由迁徙和居住条件改善。当前普通商品住房的高交易税费政策既未能有效防范住房投机,又增加了普通购房者的负担,降低了市场效率。通过降低住房交易税费,以促进居民家庭自由迁徙,支持居民换购住房改善居住条件。具体措施可包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予适度财政补贴。

第三,增加热点区域普通商品住房供应,抑制针对普通商品住房的投机。对于一些房价畸高、住房供求矛盾突出的热点城市,应采取措施加大普通商品住房供应,在平抑房价的同时,提高居民住房水平。具体政策可包括:加大普通住房土地供应,加快住房用地入市节奏,未完成供地任务的城市将同时调减总体供地指标作为惩罚;提高中低价位普通商品房入市审批的速度,简化审批程序;在补交土地出让金和科学规划的前提下,支持商改住、工改住等土地用途改变;严格抑制针对普通商品住房的投资投机,限制居民购买多套普通商品住宅;放开高端住宅购买。

第四,加快农村集体建设用地入市探索,弥补城市住房用地供应不足。在城市政府垄断土地一级供应的条件下,往往采取饥饿供地的办法,来维持房价坚挺。这虽然有利于为地方公共财政筹资,但也加重了居民购房负担,降低了消费水平和生活品质。在城市住房用地供应不足时,可以加快农村集体建设用地入市探索,打破城市土地供应垄断,进一步平抑城市房价,提高居住水平。

第五,提高存量住房品质,改善居民住房条件。住房市场正由增量时代向存量时代过渡,但已有的存量存在老化和品质偏低的问题,应着力提高住房品质,改善居住条件。具体措施可包括:进一步放宽户籍限制,提升教育、医疗等公共服务水平,吸引农村人口进城就业和置业;支持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其他老年儿童便利设施;积极为社区联谊、社交活动搭建平台,创造温馨和谐居住环境;在不影响其他居民居住环境的前提下,支持住宅转商用或用作创业场所。

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