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买房支招:首套房置业全攻略

编辑:何小妹时间:2016-03-01来源:房天下微信公众号价格有效期至:2016-03-15

买房是件大事,需要谨慎对待。本文将从区位、户型、布局、贷款等方面出发,为购房小白提供“一条龙服务”。

但在此之前,我们先来普及一下什么叫做首套房。

根据相关法律规定,以下四种情形,视为「首套房」

一、以家庭为单位,家庭成员名下没有任何住房,首次购买住宅算做首套房。

二、以家庭为单位,之前全款买过一套住宅,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,在银行贷款,会算做首套房。

三、以家庭为单位,之前贷款买过一套住宅,但已经卖掉,房屋登记系统查不到房产,再次全款购买的情况下,房地局算做首套房。

四、以家庭为单位,之前贷款购买过两套房产,现在全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,房屋登记系统查不到房产,这种情况下,全款购房,房地局算做首套房。

下面再一起来看看购买首套房需要注意的事项:

A、区位选择

房子所在位置是衡量物业价值的重要的标准。位置优越的住宅,通常具有下列特征:

1、交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。

昌江金水湾国际公馆交通区位图

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2、城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全的地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。

3、生活便利。步行即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到。

昌江金水湾国际公馆周边超市

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昌江山海黎巷周边配套:人民医院

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4、环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。

昌江恒大棋子湾实景

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B、户型选择

选择户型时,购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序,有利于购房时做出正确的选择。一般人们在购房时,所考虑居室各部分的顺序是:

昌江中南林海间迷你别墅60.55平两房户型图

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客厅

客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。客厅要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度设计,这种设计面积利用率低,实用率也不高,不要选择。客厅与卧室分开,可使卧室私密性得到保证。另外,面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜,至少也应满足3.6米。

卧室

卧室对于整个户型的选择来说,也特别重要,主卧室有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12㎡(建面)。如果是大面积户型的主卧,卧室里面必须带一个专用卫生间,如果整户内仅有一个卫生间的话,那么卫生间应该设在主卧附近为佳。另外,有次卧的户型,那么次卧的面积不要超过10㎡(建面)。同时,主卧室要格外注重实用面积利用率、采光条件和居室私密性。有次卧的户型,次卧的面积不要超过10㎡(建面)。

餐厅

对于餐厅的选择,餐厅和起居厅相对独立,这样看起来相互既有关系又相互隔离开来。如果餐厅要独立设计,做成明餐厅,净宽度不宜小于2.4米。

厨房

厨房和餐厅紧贴,而且厨后间外配以阳台,既可通风,又可以弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。如果不能做到,那厨房必须直接对外采光通风。对于厨房的使用面积,推荐净宽度应大于1.5米。

阳台

好户型有阳台才算完整,为保证客厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。

C、布局选择

随着人们观念的不断改进,科学意识的不断提高,布局朝向的选择已经慢慢淡化,人们越来越注重的是楼层布局的选择。

昌江恒大棋子湾楼栋效果图

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那么什么样的楼层才是的楼层呢?一般来说,高层建筑的高定价在中间偏上楼层(如18层的电梯公寓楼层一般定在10层左右),其他楼层价格依一定比例递减,低价往往定在顶层或底层。

购房者应先明确自己愿意接受的价格范围,然后再确定中意的楼层。房屋居住者情况不外乎三类:老年人、青年人和老少同住。通常情况下,老年人因体力关系,愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气,有利于身体健康,方便出人。但其缺点是易受废气与噪音的不良影响,且光线、通风不好,压抑感强,容易潮湿,优劣各占一半。

年轻人大多喜欢高楼层,一来高楼层较低楼层卫生环境好,二来高楼层视野开阔,更能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理。但顶层的不足同样明显,一则夏天隔热不良,炎热迫人;二则雨天易漏、渗水。

若是老少同住的家庭,在楼层选择上可中庸一些,兼顾老少的自身情况确定合适的楼层。如果家里有老人不要太高,因为气压关系,10楼以上不太好。从空气洁净的角度来看,避开11~13层城市浮尘集中的地方为宜。综合起来,四层以上,十层以下,通风采光良好,较为理想。

D、首付、贷款、税费相关

绝大多数初次置业者都不具备一次性付款的能力,贷款买房已成为一种流行的消费方式。但是怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式,才能降低贷款成本,让资金发挥更大的效益?这就需要每个人根据自己不同的经济状况,精打细算,合理安排。

首付:

根据央行联合银监会出台的个人住房贷款政策,首套房首付比例原则上低为25%,各地可向下浮动5个百分点,也就是首套房可获得首付20%的优惠。尽管初次置业的首付款降到了两成,但由于房价一路走高,在经济条件允许的情况下,尽量多交些首付款不失为明智之举。每个月的月供不应超过家庭整体可支配收入的50%。而为了减轻还款压力,购房贷款还款期限一般在10年—15年间为宜。有公积金的购房者,能够使用公积金贷款。同时,现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。

贷款:

目前可供选择的贷款方式有三种,分别是商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

2015年央行连续五次降息,2015年年初贷款购房时,5年期以上基准利率为6.15%,目前已降到了4.9%,下调了1.25个百分点。而且目前首套房商贷利率85折-9折为常态,即使以后利率上调,折扣是不变的。

算一笔账,在青岛购买一套80万的房子,首付30%,贷款30年等额本息的方式,全部按照基准利率来算的话,如下表格:

青岛贷款80万房月供表

如果商业贷款,有85折折扣的话,那么节省的费用就会更多。

税费政策:

财政部日常发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90㎡(建面)及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90㎡(建面)以上的,减按1.5%的税率征收契税。调整之后如下图:

首套房税费政策

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