蔡为民：楼市上半年为何跌宕起伏

    楼市上半年为何跌宕起伏

    我判断至少在近期一段时间内，期待更大幅度的政策放宽仍不现实，因为这么做，同样不符合国家利益的最大化。

    2012年虽甫过半，但它却已注定将在楼市的历史长河中，留下一笔难以抹灭的浓墨重彩！

    2012年开局不利

    从刚开始延续2011年“十一”长假的价量齐跌态势，及龙湖、中海等知名房企动辄25%~30%的“骨折式”降价，乃至12月16日“豪宅最后堡垒”——上海星河湾被攻破（打8折促销），2012年几乎毫无悬念地,被房地产内外人士视为楼市的“悲情岁月”。尤其“不负众望”的是，其开局第一周（1月1日至7日）即表现格外惨淡。以上海为例，2006～2012年连续7年之同比，成交量骤减近三分之二，创历史新低，仅为年平均值的36%，令人叹为观止！

    楼市深陷如此窘境，地方政府势必如坐针毡，于是想方设法力图挽救。但中央坚持调控不放松，形成双方博弈而中央“胜出”的格局，从而成功扭转早先普遍存在的“调控难以持续”之预期。其中又以佛山、芜湖等地最具戏剧与代表性。

    中央忙调控，地方忙“放水”

2011年10月13日佛山“符合一定条件的居民家庭，最多可购买3套住房”方案出台，12小时后仓皇收回成命。接着，芜湖市再于2012年2月9日颁布购房入户、免契税、发补贴等“抢救买气”之措施，3日后“功败垂成”……。凡此种种，亦突显地方政府知难而上、力挺楼市之决心非常强大。

    事实上，也大约只有在两会召开期间的3月上旬前后，温总理不断宣示调控不放松及强调“房价回归合理”期间，各地方政府按兵不动之外，其余时间则救市小动作频仍。根据统计，近40个城市出台包括：普通住宅标准调整、公积金松绑、减税或补贴、上调限价、购房入户…等在内的“微调”政策，尤其是5月7日扬州救市做法虽经媒体炒作、卫道人士挞伐，却仍得以执行，足可说明当前市场发生的微妙变化。

    地方助推买气“功不可没”

    惟至少截至4月底之前，市场买气并无过于强烈的波动，只见刚需逐步开始改变“持币待购”的观望心态，市场成交在开发商“以价换量”下出现好转。直到5月12日央行年内第二度下调存准率0.5%，及6月7日降息0.25%，向市场释放货币流量的意图明显。且以数据佐证之，截至5月末M2余额90万亿元，同比上升13.2%；人民币贷款余额58.72万亿元，同比上升15.7%；5月人民币贷款增加2397亿元，同比增加2416亿元。加之地方政府的积极“配合”，终于引爆5、6月的买气迸发及价位转趋坚挺（目前仍局限于首购及改善型需求之产品）！

    数据显示，2012年6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/㎡（建面），环比5月上升0.05%，系9个月来首次止跌，其中45个城市上涨，55个城市下跌。与5月相比，下跌城市少18个。充分显示市场已站稳脚跟、止住跌势，甚至形成“冲锋发起”的肃杀之气，令有识者望而生畏！

    当前经济形势比2008年更复杂

    就目前来看，本轮“史上最严厉调控”确实有如2007年9月展开的新一轮调控，即到“国际金融海啸”之情况。当时为免事态扩大，中央被迫“中断打压楼市措施，转而鼓励购房”。毕竟当前的国内外经济、金融形势之险峻，更甚于2008年，也因此导致房地产景气犹如“过山车”，时而向下俯冲，时而却又反转向上！但我判断至少在近期一段时间内，期待更大幅度的政策放宽仍不现实，因为这么做，同样不符合国家利益的最大化。