李迅雷：房地产再崛起的概率比较大

“即便中国房价会有一轮回落，会较大幅度的下跌，但是重新再崛起的概率还是比较大。房地产行业高收益时代正在过去，将来变化怎么样，房价走势还不清楚，但是至少要靠房地产来爆发的话，这个恐怕有一定的难度。”海通证券副总裁李迅雷在11月4日举行的第十届中国地产金融年会上表示。

李迅雷这么判断房地产的走势的原因是他认为城镇化的发展还有很长的一段时间。李迅雷认为，中国正在经历三种类型的城镇化。第一种，以农业人口转移的城镇化，已经到了后期。李迅雷发现一个现象，农民工每年增加量在减少，2010年的时候，农民工增加了1200万。2011年的时候是一千万，2012年八百万，2013年六百万，每年减少两百万，农业人口转移的城镇化可能在2017年就结束了。

第二种，中国大城市化还在加速推进当中，我们的人口往大城市流露，这个趋势还在继续。第三，更乐观的城镇化，就是公共服务均等化为特征的城市化方兴未艾，意味着政府必须用大量财政跟投入，必须拿更多的钱补贴穷人，这样对于房地产需求还是非常巨大。

以下为发言实录：

接下来有请海通证券副总裁李迅雷先生为大家分享主题演讲，房价走势对证券价格的影响解析，有请李总。

李迅雷：这是房地产金融年会，我讲证券可能有点不入流，而且证券配置比例越来越小，现在越做越小，房地产过去十年得到飞速发展，整个房地产不仅跟居民生活相关，也是跟投资息息相关，在过去几年当中，像信托、银行理财，都是成长非常快。证券被挤的越来越小，当然最近市场标签稍稍活跃了一点。这方面我想给大家休闲一下，谈谈我们市场是否也有一些机会。

主要讲三个部分：首先资金流向，实物投资流向金融地产领域，发生时间已经好几年了，2010年发现这个现象，黄金价格下跌，铜、铝等等价格也出现下跌，把简单的资产配置分成两大部分，实物投资，投资矿产、煤矿、铁矿石、黄金、珠宝、玉器，这也是居民在资产配置当中，把这些稀缺品的配置比重在不断地提高，而且收益也是非常好，黄金的价格从2000年左右开始上涨，上涨十几年之后，开始下跌。随着黄金价格下跌，中国人传统认为货币要贬值，人民币越来越不值钱，应该买黄金，中国大妈前赴后继买黄金，结果买到现在，黄金还在创新低，这几年越来越多印证了实物投资收益率在下降。

2012年的时候，我写过一篇文章，实物投资高收益时代或将过去，现在来看，确实房地产行业高收益时代正在过去，虽然房价走势不清楚，将来变化怎么样，但是至少要靠房地产来爆发的话，这个恐怕有一定的难度，这个我也做过一张图，用建筑指数，建筑指数又称之为中长周期，一旦见底，持续时间可能会比较长。2010年无论房地产投资额增速还是景气指数，都在2010年见地，之后有缓慢回落。当然房价还在涨，房地产投资收益率还是非常高，2011年、2013年还是很高，毕竟这条曲线还是要引起大家的关注。之后我们可以看到像艺术品价格指数开始下跌。这几年煤炭价格下跌，所以煤矿企业出现资金链断裂现象非常普遍，钢铁价格出现大幅度回落，导致整个实物链投资领域大打折扣。与此相对应经济收入也在下降，容易理解。因为实体经济需求下降，投资增速下降，实物资产配置需求也下降。

目前来讲，预测2015年，地产投资增速大概还会继续下降，大概降到10%左右。这个过程当中，其他机会是不是也来临了，确实是如此。债券发行规模不断地增加，2012年、2013年，今年前三季度的话，实际上债券发行规模已经是跟去年相等了，另外一方面可以看到理财产品规模逐步地增加。从大的方面来讲，居民资产主要是配置在两个部分，一部分是房地产，大概要做到62%左右，另外一部分储蓄，就是现金储蓄，大概是25%左右，其他的金融资产比例都是非常小了。银行理财产品规模在不断地增加，意味着居民储蓄将银行理财产品转移，最近我们可以看到银行存款水平在急剧下降。

另外一方面，信托产品像保险的理财产品，越来越多受到大家所欢迎，对于股市来讲，既然实物资产投资高收益时代已经过去了，为什么股票不涨。2012年、2013年，中国股票都是雄冠全球。中国股票还是反映实体经济，上证指数就是可以看成是一个大周期的股票，跟实体经济是息息相关的，为什么银行不涨，5倍多市盈率，这么便宜，房价租金比2%，对应50倍市盈率，50倍市盈率跟5倍市盈率，好像房价还能涨，但是5倍市盈率银行股涨不起来。因为银行信贷主要还是跟房地产，跟土地相关，跟地方债相关，跟钢铁、有色、水泥、石化相关，跟新兴经济体没有什么相关的，跟我们的互联网金融、网购没有什么相关的，所以上证指数涨不起来。反过来讲，有涨的。

我们看到这两张图，创业板，左边这张图，什么时候开始涨，2012年9月份开始涨。所以中国股市说是熊市，也有结构性牛市，持续两年，已经超过两年了，那就是创业板、中小板，几乎没怎么跌过，从2012年9月份开始一直在上涨，这个是否也可以从一个小的区域里面反映了我们的实物资产的投资资金开始慢慢流向这些金融资产，金融资产的话，像债券、银行理财产品和信托产品，这个是大家已经看到。跟我们的利率市场化相关的，随着利率市场化上升。投资者要追求更高的收益，从2012年以来的这么一个变化。

对于房地产怎么来看？虽然房价没怎么跌，我前面画过一张图，建筑周期，2012年见底，美国建筑周期2000年见底，房价也没有下跌，2005年才开始下跌。有五年滞后，因为在此期间，美国采取极度宽松货币政策，稳住房价，最终还是稳不住，因为次贷危机，给穷人放贷，目前我们政府政策还是比较理性。首套房还是30%首付，政府没有拿出更多的优惠政策，更何况我们的经济发展水平跟美国还是不一样，我们还是处于城镇化比较中期的阶段，美国已经是一个非常成熟市场了，非常成熟的阶段了。即便中国房价会有一轮回落，较大幅度的下跌，但是重新再崛起的概率还是比较大，我对城镇化的理解，我们正在经历三种类型，或者三种形式的城镇化。

第一种城镇化并不乐观，以农业人口转移的城镇化，已经到了后期。看了统计剧数据，讲了城镇化率应该有提升空间，但是我发现有一个现象，就是农民工每年增加量在减少，2010年的时候，农民工增加了1200万。2011年的时候是一千万，2012年八百万，2013年六百万，每年减少两百万，中国是否在2017年城镇化结束了。以农业人口转移为特征的城镇化已经结束了，这对于房地产肯定是不利的信号，但是有利的信号，中国大城市化还在加速推进当中，我们的人口往大城市流露，这个趋势还在继续。所以我说第二个城市，我觉得这个城镇化是更乐观城镇化，公共服务均等化为特征的城市化方兴未艾，意味着政府必须用大量财政跟投入，必须拿更多的钱补贴穷人，这样对于房地产需求还是非常巨大。房地产走势不是反向的，历史来看，房地产繁荣，股市也繁荣，股市下跌更多的原因还是在于证券市场不健全，在于公司治理问题，房子是死的，上市公司是活的，死的东西容易把控，活的东西不容易把控，房地产股更多地反映了证券市场投资者的预期。所以今年房地产股表现比房价股表现要好，去年房地产股表现比较差。市场预期对于股价的敏感度比房价要更强，因为房地产流动性不好，股市的流动性非常好，所以容易波动。

对于未来来讲，我们的市场机会在哪？随着实体经济投资机会减少，市场资金融入市场，目前来讲，股市保证金明显上升，融资融券余额增长也是非常快，中国原来股市不能够融资融券，现在可以融资融券，这方面政策太迅猛，这个需求，这种投机心理，远远超过香港，原来作为证券行业，对于香港很羡慕，香港证券行业有大一块收入来自于融资融券。按照目前势头来看，证券行业的融资融券收入大大超过香港。反映了市场的投机性还是很强的，投机性表现在哪里呢？投机性还是表现在创业板指数，现在创业板指数大概是68倍。美国纳斯达克指数是多少？美国纳斯达克现在是22倍市盈率。中国所谓蓝筹股，上证50市盈率7.7倍，美国道琼斯也是反映蓝筹股的，是11倍，说明这些蓝筹股市盈率比美国要低，创业板、中小板市盈率要远远超过美国，这是成熟市场跟不成熟市场在投资理念上的差异，我们还是喜欢炒预期，炒作有没有合理性，成长性很好。说不定哪家企业会成为新的阿里巴巴了，并购重组机会非常多，尤其国企改革，中国三中全会之后，改革还是大的主体。在服务业当中，2/3的国有企业占比还是非常高的，这些企业资本市场带来新的机会。

中国并购市场交易量也越来越大，2012年跟2013年比，有一个很大上升，超过30%上升。增长估计也会达到20%、30%。并购重组给股市注入新活力，混合所有制改革，销售公司在不久可能会在香港上市，传统产业来讲同样有很大的机会。通过产业转型升级、并购重组，使得估值水平有一个比较大的提高空间。另外一方面新兴产业，既然中国这些传统产业增速回落了，新的增长点在哪里，互联网、环保、节能，类似这些有很大的发展空间，这样也是拉动中国经济转型带来很大的机会。这是属于基本面变化带来比较大的动力。

货币政策空间，中国过去高增长，使得债务水平越来越高，债务水平高了之后，要去杠杆，去杠杆就会使得我们这些企业增速会回落，但是通过这种去杠杆的形式，会不会造成系统性的风险，实际上央行在2013年6月份的时候，都是在去杠杆，之后发生了钱荒，才意识到对经济会造成比较大的冲击。现在在做的就是转杠杆，我就不去杠杆了，从去年年末开始，央行推出了SLF，就是要调控利率，原来设想就是利率就边际成本定价，这种定价导致利率越来越高，通过SLF、PSL调控利率，就是金融部门加杠杆，政府为了维持稳定，必须加杠杆，居民杠杆率水平虽然上升很快，比率、绝对额、转型比重偏低，居民存在加杠杆空间，试图通过企业去杠杆，政府加杠杆，居民加杠杆，这样手段，实现现有经济的平稳，就是保证存量的安全。问题留给后面了，增量怎么办？所以至少现在来讲，这一两年，中国经济没有问题，今年和明年，明年GDP增速维持7%左右。再以后，如果把问题流向后面，金融部门都加杠杆，问题没解决。这些可能无近忧，有远虑。但是目前对于资本市场来讲的话，反而造就了比较好的机会，就是利率下行，对于估值水平的提升就有好处。股市跟房地产无关，还是有很大的相关性，如果房地产市场能够稳定，房地产市场能够有一个平稳向上趋势，这就意味着银行的坏账率就不会有明显上升，意味着传统经济依然还可以发挥积极的作用，这样来讲，原先被看空的这些周期内的板块，如果出现上涨的话，空间就巨大。因为现在创业板、中小板涨了两年，对于指数没有太大影响，但是如果这些主流板块出现了一个上行的话，空间就非常大了，这个动力就来自一个是利率市场化进入到后期，利率下行，利率下行会使得估值水平提升，另外一方面就是明年还是期望改革力度能够进一步加强。

因为中国A股市场还是一个散户市场，散户市场的话，对于估值不是太看重的，还是比较看重于我们的预期，机构占市值15%，交易量占15%，散户市值占22%，交易量占80%，中国还是符合散户市场特性，现在提出这样投资理念，很难扭转现在的现状。因为美国的股市经过70年时间，才从一个散户市场变成一个机构市场，我们的市场才经历了不到25年时间，所以从这个投资理念来讲，股市基本上涨非理性，恐怕还是有可能性，这是现阶段市场特征所决定的。可选择的投资主题有很多，我前面也讲到了。中国目前收入结构已经达到6500美元左右，所以跟日本那个年代比较相近，医疗支出、交通服务、娱乐等等这些行业，肯定是投资者比较热捧行业，跟人口老龄化相关，跟金融相关的等等。我认为中国股市随着前面讲的三个逻辑，一个逻辑就是实体经济的回落，使得资金转向金融，支持股市上涨。第二个逻辑就是利率市场化、利率下行，有利于股市提升。第三个逻辑就是改革和新兴经济体的一个发展，给市场带来了很多购并重组成长的故事跟题材。

我的演讲就到这里，谢谢大家！

以上根据现场速记整理，未经嘉宾审核