滕威林:开发商要从“以房为本”变为“以人为本”

滕威林在2014三亚·财经国际论坛上

　　滕威林属马，今年刚好60岁，从“华尔街”退休下来之后，仍一路不停歇，如今以开发商的身份活跃在地产圈中。拥有着养老业的独立研究人与投资人、海南"钻石海岸"项目联席创始人、云南"佤山秘境"项目董事长、中国养老产业联名副会长、钻石海岸玩海俱乐部创始人等多个头衔的他，是个忙碌并富有年轻心态的“乐老先生”，对于未来的人生规划，仍有很多清晰的目标和独到的思考。

　　“我现在给我自己的定位就是要做三件事，第一件事是做养生养老产业的研究与探索，特别是国际对接；第二件事是在比较独特的位置，做小型生态精品度假酒店；第三件事在一个很好的位置，做“乐老居所--生命公寓”，不是简单的’养老’的概念。”滕威林在接受搜狐焦点网记者时如是说。

　　中国现在进入到一个悠闲度假的时代，他所专注于的养生养老产业，本身就是一个探索，是一种创新型的项目，在他看来，在这个领域中会很有意思。

　　12月14日，在2014三亚·财经国际论坛的会议间隙，搜狐焦点网有幸采访到海南"钻石海岸"项目联席创始人滕威林，听他讲述在中国房地产市场趋于常态化的背景下，关于养生养老产业的一些见解和思考。

养老业的独立研究人与投资人滕威林

　　谈市场：中国的市场太大，养生养老产业前景无限

　　搜狐焦点网：房地产行业是作为中国产业的重要组成部分，在此次的财经国际论坛上，“整合期下的房地产”也成为众多地产大佬热议的话题，您怎么看待目前房地产市场的现状？

　　滕威林：我目前做的这三件事，是和房地产当下的状态是相关的，现在大家都说房地产的黄金时代已经过去了。怎么去看待这个事儿，是整个房地产发展的一个大的趋势，我觉得也不需要太悲观，但首先我们要客观。客观的方面就是我们看到中国人均的住宅面积已经到了32㎡（建面），可能现在已经不止这个数据了，新的数字可能已经超过32㎡（建面）了。那么现在对这个房子的需求量和过去相比会较小一些，所以现在追求的是质量。在有些城市人均住宅面积在没有那么高的地方，住宅市场仍有发展空间的，要好好做，还是有需求的。

　　搜狐焦点网：养老地产逐渐成为一种潮流，成为投资的最大热点之一。您作为养老产业的独立研究人与投资人，很早之前就开始关注中国的度假养老地产。您认为养生养老地产的兴起的对房地产行业、甚至是中国产业结构有怎样的变革作用？

　　滕威林：养生养老产业的兴起对房地产行业，以及中国的产业结构肯定有巨大的变革作用，因为中国的老龄化是全世界最大的事，人口结构对经济的影响至关重要。过去因为独生子女政策，中国人口老龄化比重增加了，中国现在是2.3亿，很快就会变成3亿了。所以中国房地产一定会面对养生养老地产的兴起这样一个事实，你想做你也得做，你不想做你要想想你要做什么。当然这里面有一个短期、中期的战略，怎么做才做的比较好。

　　搜狐焦点网：因为环境气候优势，海南的房地产开发很“热”，并且项目多是打出“养生、养老”的主题概念，这也意味着市场趋于饱和以及同质化问题，您是怎么看待这个现象？

　　滕威林：海南的养生养老产品不怕同质化，因为中国的市场太大了，你不同质化客户有多样的选择当然更好，钻石海岸就是个例子。但是要做出个性化，成本很高，需要的品味能力都不一样，即便是做不出来，做同质化的养生养老产品也没问题，因为中国人太多的，更何况你会慢慢的做出一点特色，有的是医疗为主的，有的以娱乐为主的。

　　海南的养生养老产业前景无限，因为中国有13亿的消费者，而且这13亿的消费者收入水平提高的很快，这是一个迅速老化的、日益变得富有的全球最大的消费者群体。我07年就去过迪拜，我去过迪拜回来对海南的信心爆棚。每年几千亿的投资可以把海南砸成一块金子，结果就有了世界上最大的单体免税购物中心，世界上最新潮的海洋公园，影视城等等，建设做起来之后，它一定是最好的海滨度假地之一，甚至有可能做成NO.1，因为它是一个有着巨大潜力的市场，所以我对海南的养生养老产业充满信心，是没有任何疑问的充满信心。

　　谈产品：迎合了“投资驱动社会”转向“消费驱动社会”的状态

　　搜狐焦点网：您退而不休，现在专注于养老产业、精品度假地产和健康事业。先后创立了海南“钻石海岸”和云南“佤山秘境”两个项目，您对您所创造的产业有什么样的个人看法？

　　滕威林：现在我自己也算个开发商，在海南、云南做养生养老度假地产。我在云南普洱做了一个“佤山秘境”项目，它是云南的第一例稻田泳池生态精品酒店，也是全国的第一例。在这个酒店客户呼吸的是非常新鲜的空气，吃的是不用化肥、不用农药的有机蔬菜，有当地的原著民的佤族、傣族和拉祜族的歌舞相伴。这是一个非常独特的村寨精品度假酒店，村寨酒店非常少，非常罕见，并且项目在开业之后受到方方面面的欢迎。

　　再者就是在海南这个地方，做的是钻石海岸项目，钻石海岸今年在博鳌地产论坛上被授予“中国最具创意乐老度假公寓”。钻石海岸项目的一个顾问，是来自于荷兰的养老之父——汉斯·贝克教授，他也是世界知名的养老之父，还有中国养老建筑设计的大专家、清华大学的周燕珉教授，也给我们提供了很多意见，我们每年还会在钻石海岸举行设计大师论坛和养生养老产业国际论坛。钻石海岸是一个非常典型的热带度假养生养老项目，或者叫乐老项目，我们给项目中这些适老性的房子起的名字，叫“生命公寓”，“生命公寓”这个概念是从荷兰的养老之父汉斯·贝克教授那里学来的，根据中国的形象做了一些发展，是一个创新。

　　钻石海南这个项目也是全经联（全国房地产经理人联合会）的教学创新基地，普洱西盟的佤山秘境生态精品酒店也是全经联的创新教学基地，而且被全经联授予“中国房地产创新品牌”，还被Smart（国际精品酒店资源整合平台）授予“中国最佳生态精品酒店”。

　　这两个项目迎合了由投资驱动社会转向消费驱动社会这个刚起步的状态。中国经济进入悠闲度假的时代，也适应了中国人口密集型社会转向老龄化社会的一个转变，也是由过去统一的大项目的模式，变成小型分散的多样化模式。这两个项目就适应这个转变，也代表了未来的一个方向，有相当的前瞻性。这两个项目都受到了业界的一致好评，也成为很多业内人士参观交流的地方。

　　谈转变：从“以房为本”变为“以人为本”

　　搜狐焦点网：在整合期下的房地产市场中，您作为开发商，认为在开发模式上需要有什么样的转变？

　　滕威林：第一个是旧房改造的问题，因为中国一大部分房子都是老房子，在规划设计各方面人性化不够，当然这个工作量实际也很大。我觉得发展商今后可以考虑把重点放在旧社区的改造上，比如它的供水系统、排水系统怎样才能做到更好，还有居民房子的重新装修，这肯定也是一个大的领域，应该有很大的发展空间，和过去那种“快速开发、快速卖房”的模式不同，现在要做的是品质、是质量，是以住户为中心。

　　过去是以开发商为中心，快速做房子赚点钱就走人了，这样的时代已经过去了。这是个好事儿，绝对是个好事！对这个行业来讲是很健康的。

　　另外一个很重要的概念就是，发展商不是简单把房子卖了就完，发展商要明白，你卖给别人房子，住在房子里的人实际上是你重要的客户，一旦买了房子住进来了以后，他们会有各种需求，这几十年的需求你都有机会和义务去提供这个服务。其实，发展商实际上是占据一个跟客户亲密接触的制高点，别的供应商，服务商都得先来找你，作为发展商应该把这些资源整合起来提供给客户，这个我看的很清楚，有价值的是这个客户。

　　而楼盘也是有价值的，这是因为土地的有限性导致的，发展商实际上是处在一个很好的平台上。所以说，发展商最重要的任务是创造最具价值的人造空间，这些人造空间要能够无害，安全，内容丰富，比如大健康、新技术、互联网。特别说到养老领域更是这样，老年人是很需要人造空间的，因为他们需要一个保护。

　　那么这个人造空间怎么造的人性化，比如无障碍的，比如消除他们在这个空间里的孤独感。所以发展商以后建的房子，除了让老人在物理上很安全以外，还要解决他的孤独问题，这是“乐老居所”的一个重要内容。做这个重要的内容是要创造一个消除孤独感的公众空间，这是一个挑战，因为成本很高，但是值得做，因为你盖出的房子是给人住的。开发商从“以房为本”变为“以人为本”，也只有这样，生意才可以持续，才可以做到你的盈利目标，否则你的房子是没人要的没人买的。

　　搜狐焦点网：您所做的养生养老产品，是不是含有这种开发模式的转变？

　　滕威林：从我来讲，我目前在这个领域是深度研究，小盘试水。深度研究就是研究透，小盘试水就是找到合适的模式。为什么呢？因为中国有一个很奇特的现象是“未富先老”，它是由改革开放造成的，也就是说，现在老一辈的人他们没有享受到改革开放带来的红利，他们就未富先老了，因此很难支付现在市场化的养生养老产品所要求的价格，可以说是看起来有需求的人很多，但有支付能力的人实际上没有那么多。

　　还有一个现象就是富而未老，中国现在还有一些四五十岁的人，他们是改革开放的受益者，他们富起来了，但他们还没有老到需要养生养老产品提供的服务，他们需要的是旅游、旅居、度假这样的休闲服务。所以我就看准这两条，我就在双南（海南、云南）各选一个非常好的点儿，海南我选择海棠湾和清水湾之间的钻石海岸，云南我选择了四季如秋的度假天堂—普洱。

　　搜狐焦点网：在经济结构调整中，房地产的非常态逐渐转向常态化，您怎么看待这一次的调整？

　　滕威林：调整的话一个就是心态的调整，一个就是业态的调整，心态调整就是“以房为本”转向“以人为本”。业态的调整就是以“快速开发、快速销售”转为卖房、住宅和持有物业方面做内容、服务并重的这样一个业态。真正的要下苦功，要练内功，不要怕赚慢钱，赚小钱，这样才能完成转变。

　　那么现在谈到这个互联网时代，“移动互联”这样的时代和房地产之间有什么样的碰撞，实际上互联网时代对房地产行业冲击最小，因为人不能在网络上睡觉，需要一个实实在在的居所。今天上午冯仑讲，70亿地球人口中，百分之八十的时间是在人造空间中折腾的，什么叫人造空间，就是人盖的房子。那么人造空间是谁做的，是我们发展商盖起来的，只是说过去是以住宅为主，现在这个空间可能是商业、娱乐等各种各样的空间，可是不管怎么样，你需要这个发展商给你建造的这个空间。现在的互联网时代，对发展商来讲是为了满足客户需求，就是买房的方式会变一下。

　　谈创新：做生态的楼盘，回归自然

　　搜狐焦点网：此次的“2014三亚•财经国际论坛”上，针对国内问题，在论坛上将把目光投向城镇化发展问题，你觉得城镇化发展对房地产行业的调整带来一些契机吗？

　　滕威林：中国的城镇化今后十年还会持续发展，但是还会走精品路线，会走品质路线，另外还有以后各很重要的现象，在一部分城市郊区城镇化的同时，还有一部分城镇走乡村化的道路，乡村化就是如何把一个城市变成花园城市，甚至变成一个菜园城市。

　　有一次我在北京的地产金融论坛上，秦虹女士和我说，在东北有一个城市的房地产市场卖得不好，但是有一个楼盘一枝独秀，后来她去参观为什么，发现这家楼盘的20几层楼，每一家阳台上给你送个菜园。因为现在大家很担心食品安全，愿意吃点无公害无污染的蔬菜，这个菜园能提供你需要的蔬菜。但是在阳台上做菜园很不容易，给水、排水、通风、日照这些问题要去设计和考虑，这是一个产品的创新，所以我们如果能在全国各地的楼盘用菜园来代替景观，用果园来代替树林，用稻田来代替这些用重金打造的硬景，异地移来的花草树木，这是很生态很低碳的。

　　一个台湾人和我说，你们在搞农村城镇化，我们在搞城镇乡村化，最终我们要回归自然。我们要换一个角度去思考问题，不就简单的盖大楼，要换个思维去做果园，菜园，稻田这些生态的东西，进入居民的住宅区。我在云南做了第一例稻田泳池生态精品度假酒店，希望的是引爆海南云南的这些住宅区能考虑到稻田景观。